資金調達の方法として、不動産担保ローンを活用することも可能です。物件を所有しているなら、不動産担保ローンによる借入れを行え、審査なども厳しくないので前向きに検討できるでしょう。
ただ、不動産担保ローンを活用する際に抵当権は注意しておく必要があり、根担保や根抵当権の場合の対応について確認しておく必要があります。「根抵当権と根担保の違いとは？」と疑問に思う人もいるはずなので、紹介しましょう。
抵当権と根担保のポイントについて確認
銀行などの融資で不動産などを差し入れる際は抵当権を設定しますが、その際に普通抵当権と根抵当権の2種類があります。根抵当権と根担保は同じ意味になりますが、普通抵当とは内容が異なるので、ポイントを押さえておく必要があります。どのような点に注意しておくべきなのか紹介しましょう。
抵当権による債務の特定が異なる
普通抵当権の場合は不動産などの物件を担保にして、融資の資金を得るのが基本です。そして、担保付きのフリーローンや住宅ローンなどで利用されています。もし、住宅ローンの場合に適用しているなら、完済するまで金融機関に抵当権があり、全て支払い終えた時点で抹消されます。
仮に別の借入れをしたとしても住宅の抵当権は抹消されているので、金融機関に売却される心配はありません。一方、根抵当権は融資を受けた際に、担保に差し入れした不動産全てが対象です。根抵当権付きの融資で差し出した不動産は別に無担保融資を受けた場合も対象になるため、不特定多数から担保にされている状態と言えます。
そのため、根抵当権の場合は1つの金融機関で融資を完済したとしても抹消されることはなく残るので、返済が滞納した場合は売却されるリスクが生じます。そのため、抵当権は特定の借入れのみであり、根担保は不特定多数の広範囲を弁済すると覚えておきましょう。
根抵当権は借入れを繰り返すことができる
根抵当権は借金を肩代わりできる極度額が設定されています。例えば、極度額が1,000万円と設定されている場合、借金の本数に関わらず不動産を処分して資金を入手できる契約です。普通抵当権に入っている不動産は金融機関によって管理されるため処分できず、お金を新たに借入れするのは難しい場合もありますが、根抵当権の場合は新たに融資を得られるチャンスがあると言えます。
そのため、ビジネスなどで借入れをスムーズに行いたい方は根抵当権に入れて資金のやり繰りを行うのも1つの方法になるでしょう。
根抵当権の場合は代位弁済してもらえない
保証協会付き融資を受けている場合、仮に返済ができなくなった場合も保証会社が自分や会社の代わりに弁済してくれるので、不動産などの資産を残せる可能性があります。しかし、根抵当権の場合は担保設定している不動産の処分が優先される傾向となるので、資産が無くなるリスクが高いです。
経営者で不動産を所有しているなら、完済の抹消手続きや契約内容について考慮したうえで、根抵当権か普通設定にすべきか考えるようにしましょう。
根抵当権の設定をすれば費用の節約になる
借入れするために抵当権を設定することになれば、物価の価値によりますが高額な費用が発生します。1度の借入れであれば費用が高額でも問題は小さいかもしれませんが、ビジネスなどで融資を得る場合は複数回登記設定しなくてはならず、その度に諸費用が発生するので、大きな負担になると言えるでしょう。
一方根抵当権の場合は極度額を決定しておくことで、設定や抹消をしなくて済むので、費用も手間も大幅に削減できます。例えば、借入金額1,000万円で2,000万円、1,500万円と3回で行い。根抵当権は極度額3,000万円とします。登記の設定費用は登録免許税0.4%、また司法書士への報酬で1回につき10万円が相場です。
抵当権の場合は3回設定する必要があるので、費用は合計で40万円ほど必要になりますが、根抵当権の場合は1回の費用のみで済むため、費用は22万円になります。つまり、根抵当権の方が費用を安くできるメリットがあるので、複数回借入れをするようなら考えてみるのがおすすめです。
抵当権付きの不動産を相続した際は引き継ぐので確認が必要
親族や家族から抵当権付きの不動産を相続した際は、注意しなくてはいけない点があります。まず、抵当権付きの物件を相続した際、引き継がなくてはいけないので、借金の返済をしなくてはいけません。資産のみ相続とはならないため、ローンの支払いができない場合は銀行などの金融機関から差し押さえられる場合もあります。
遺産相続した際に抵当権との関係性などを調査して負担にならないようにしましょう。また、抵当権付きの物件を相続した際は借金の返済と手続きも必要です。
しかし、抵当権抹消には複雑な手続きになるケースもあり、司法書士などに依頼するなら、さらに費用がかかることもあるため、自己負担するメリットがあるのかチェックしておく必要があるでしょう。
抵当権と共に高額のローンになり、不動産売却だけでは返済できないようなら、遺産を破棄するのも1つの方法です。
抵当権に関するよくある質問
抵当権に関して、疑問を感じる部分もあるはずです。疑問を解消しておくと計画しやすくなるので、事前にある程度明記しておくのは重要です。以下のような疑問に関して回答しています。
抵当権付きの賃貸物件を借りると債権者に追い出される可能性はある？
賃貸物件のオーナーが借金を支払えずに、債権者に所有者が移るケースがあります。通常は経営者が変更するだけですが、マンションやアパートの建て替えや取り壊しをする際は追い出し請求される場合もあります。
ただ、即座に退去は難しいため、基本的に6ヶ月間の引越し猶予が与えられるはずです。その期間内に新しい居住先を見つけるようにしましょう。
債務を弁済できずに抵当権を実行されるとどうなる？
抵当権を行使した後は、不動産が競売にかけられ落札金額が配当として抵当権者へ分配されます。ただ、落札金額が残債よりも少ない場合は不足した金額がそのまま無担保の借金として残ります。
返済義務は残るため、抵当権を所有している銀行や金融機関と交渉して計画を立てる必要性が生じるでしょう。場合によっては自己破産や個人再生などの債務整理を行う可能性もあるため、弁護士などに相談する必要もあります。
【まとめ】抵当権と根抵当権の設定には注意しよう
抵当権の設定を行う際、普通と根担保ではメリットやデメリット、特徴が異なりますが、どちらも返済をしなくてはいけないことは共通しています。特徴を踏まえてどちらが良いのか確認する必要があるので、慎重に検討しましょう。