アパート・マンション経営の事例でよく出てくる「利回り」という言葉。

不動産会社の物件紹介でも利回りの数値が記載されているものの、どのように参考にして不動産を選ぶのかが分からず、最低ラインの数値を知りたいと思っている方も多いと思います。

今回の記事ではそんな不動産投資の利回りの最低ラインについて解説します。

利回りの高い物件の傾向やリスクについても紹介します。

ぜひご活用ください。

不動産投資の利回りとは？

「利回り」は投資でよく使われる言葉の一つです。

不動産投資での利回りとは、「物件の購入価格に対して年間で得られる収益額の割合」を言い、不動産を評価する重要な指標となっています。

不動産投資における利回りにはいくつか種類があります。

以下でよく使われる表面利回りと実質利回りの2つを紹介していきます。

表面利回り(グロス利回り)

一般的に不動産会社から提示される利回りはこの表面利回りのことを指します。

物件の価格に対して家賃収入などの現時点で得られた利益の割合で、物件の収益性を示す数値となっています。

実質利回り

実質利回りは上記の表面利回りから経費を差し引いた数字です。

税金や経費などと言ったコストを考慮に入れているため、計算は多少複雑になるものの、表面利回りより現実的な収益性が把握できます。

利回りの計算方法

不動産投資でよく使われる表面利回りと実質利回りの計算方法を例に示します。

上記でお伝えしたように実質利回りは経費の支出を含むため、少し計算式が複雑になります。

表面利回り

表面利回り（％）＝（家賃収入などの年間収益÷物件購入価格）×100

例えば物件の購入価格が1,000万円、年間の家賃収入が100万円の場合は以下の様な計算となります。

（100万円÷1000万円）×100＝10%

実質利回り

実質利回り（％）＝｛（家賃収入などの年間収益－年間の不動産投資の経費）÷（物件購入価格＋購入時の経費）｝×100

例：物件購入価格が1,000万円、年間の家賃収入100万円、年間の不動産投資でかかった経費10万円、購入時の経費100万円の場合は以下の様な計算になります。

｛（100万円－10万円）÷(1,000万円－100万円)｝×100=約10％

不動産投資利回りの最低ラインはどのくらい？

利回りは、不動産の客観的な指標となります。

利回りが高いほど利益が多いということになるため、「利回りが多い物件を選べばいいのでは？」と思うかもしれません。

残念ながら、そう単純な話ではありません。

例えば、利回りは都市部が低く地方は高くなる傾向があります。

これは都市部は人口が多く建物の需要が高いため、不動産購入価格がどうしても高くなり利回りが低くなるからです。

しかしその分住居の需要も高くすぐに借り手や買い手がつく傾向があり、安定して収益が稼げると言えます。

それに比べて地方は人口が少なく需要が低いため不動産購入価格が安くなり、利回りが低くなりがちです。

しかし利回りが低くとも需要が少ないため、すぐに借り手・買い手がつくとは限らずなかなか収益につながらない可能性があります。

このような要因としては地域性以外に、

• 築年数（築年数が上がると購入費が安いため利回りが高くなるが、築浅物件と比べて人気がなく収益性は低い）
• 交通の便が悪い（最寄り駅が遠い場合購入費が安いため利回りが高くなるが、不便であるため人気がなく収益性が低い）

などがあります。

つまり、利回りが高くとも何らかの他の要因の影響で収益性は低い可能性もあるのです。

そのため、分かりやすい不動産投資における利回りの最低ラインというものは存在しません。

もしも利回りの目安が欲しい場合は、

不動産投資のポータルサイト「健美家」の「収益物件 市場動向四半期レポート」https://www.kenbiya.com/press/pre2024-07-09.html

を確認してみましょう。

自分の所持している物件の種類・物件のある都道府県の項目を確認することで大まかな利回りの相場がつかめます。

利回りは重要ですが、あくまでも指標にすぎないことを理解することが大切です。

利回りが高い物件の傾向

それでは高利回りと言われる物件にはどのような特徴があるのでしょうか。

低地価物件

都市部では地価が高いため、不動産購入価格が高くなり利回りが低くなります。

地方や都市部でも駅から離れた不便な物件は地価が低く、購入価格が安いため利回りは高くなります。

中古物件

中古物件は新築と比べて一般的に購入費用が安くなる分、利回りが高い傾向があります。

利便性のよい立地であれば、家賃も下げなくても入居希望者がいるため収益が期待できます。

ただし昨今のマンションの高騰により、中古物件もあまり値段が下がらないケースもあるため注意しましょう。

空室が多い

低地価物件や中古物件の注意点として、人気がなく空室が多くなっていることがあります。

しかし不動産会社が提示した利回りが満室を想定して算出されている場合、現状と比べて利回りが高くなっているケースがあります。

必ず現在〜過去数年の空室状況を確認し、現状の利回りと不動産会社が出した利回りにギャップがないかを確認しましょう。

利回りを高くするためには？

物件の利回りを高くするには、家賃での収益を上げることが必要です。

何を行えばよいでしょうか。

リノベーションやリフォームをする

最新設備を導入したり、内装や外装もリノベーションやリフォームを行って綺麗にして、物件の価値を高めることが大切です。

内装や外装だけではなく、間取りを変えたりして暮らしやすい部屋にするのもいいでしょう。

特に中古物件の場合、見た目を綺麗にすることで家賃を上げても入居者が決まりやすくなります。

賃貸仲介業者を見極める

入居者を募集する際に必要なのが賃貸仲介業者。

この仲介業者選びをしっかり行うことで、空室率が変わります。

空室率が少ないほど、家賃収入が増え、実際の利回りを上げることができるのです。

業者によっては、募集時に室内写真だけではなく動画を入れたりと物件の印象を高め、入居希望者が多くなる場合もあります。

保険や管理費を見直す

火災保険の保険料や契約した管理会社に払う管理費用などを見直すことで、支出を大きく下げ物件の利回りを上げるのもいいでしょう。

保険は定期的に見直しを行い、現状に適切な保証だけになっているか確認しましょう。

いくつかの保険会社と比較し保険料を低いところに切り替えれば、支出を抑えることも可能です。

他にも、管理会社の見直しを行って、管理費用を下げることもできます。 

【まとめ】

不動産投資の利回りは便利な指標ではありますが、それだけではその不動産のもつ収益性を評価するには不十分です。

相場よりも利回りが高い物件があっても、購入前に慎重に検討するよう注意することが大切です。

利回りが高い理由や物件を購入した際のメリット・デメリットを検証できるよう、不動産の知識を勉強して、物件の中身を客観的に判断できるようになりましょう。

不安な時や分からない点がある際は、不動産会社に相談してみましょう。