2024年4月から不動産相続の際、名義変更が義務化されました。
不動産における名義変更とは、登記簿に記載されている名義の書き換えを指します。
しかし相続で不動産登記を始めて行う際、どのくらい費用がかかるのか分からず悩む方も多いと思います。
今回の記事ではそんな方のために、不動産の名義変更にかかる費用の相場を紹介していきます。
費用を抑える方法も記事内で説明していきます。
不動産の名義変更の流れ
名義変更の方法はどのような内容なのか、以下で説明していきます。
1.登記済権利証などから不動産の名義を確認
相続登記などの場合、前の持ち主が名義を変えておらず、それ以前の持ち主名義のままだった…という場合もあるため、事前に登記事項証明書を取得して不動産の名義を確認しましょう。
（相続登記の場合）遺言書を探す
遺言書が存在しても、要件を満たしていなければ無効になるため必ず確認します。
（相続登記の場合）相続人を確定する
遺言書がない場合や無効の場合、法定相続人（法律で決められた相続する権利を持つ人）に相続されます。
戸籍謄本で法定相続人を確認しましょう。
また法定相続人が複数いる場合は、相続人全員で遺産分割協議を行います。
2.必要書類の準備
必要書類の数は多く、役所に行かないと揃わないものもあります。
亡くなった元所有者が引っ越しで転籍している場合、全ての戸籍謄本を取る必要があるため注意しましょう。
3.法務局で登記申請を行う
書類と登記申請書を提出し、法務局で申請を行います。
名義変更の手続きは、相続した不動産を管轄する法務局で行います。
法務局ではホームページ上でのオンラインによる登記申請書の作成・申請も受け付けていますが、必要書類を後日窓口へ持参するか郵送しないといけないため注意してください。
書類の不備で申請が差し戻される可能性もあるため、初めての方は窓口で申請する方が無難でしょう。
その後、登記完了証と登記識別情報通知書を法務局窓口または郵送で受け取れば完了です。
不動産の名義変更時にかかる費用の種類
相続登記にかかる費用の内訳は以下の様になります。
戸籍抄本など必要書類の取得費用
| 戸籍謄本（戸籍全部事項証明書） | 1通450円 |
| 除籍謄本（除籍全部事項証明書） | 1通750円 |
| 改製原戸籍謄本 | 1通750円 |
| 戸籍の附票の写し | 1通300円 |
| （除）住民票の写し | 1通200～300円※自治体により異なる |
| 印鑑証明書 | 1通200～300円 ※自治体により異なる |
| 固定資産評価証明書 | 1通300円前後 ※自治体により異なる |
必要書類を取り寄せる費用は各自治体によっても違いますが、おおむね上の表のようになります。
相続登記で元所有者が離婚・再婚や転籍を繰り返していたりする場合、その分発行してもらう書類が増えるため、注意しましょう。
登録免許税
登録免許税とは、登記を行う時にかかる税金のことです。
相続登記の場合、相続人なら税率は以下の通りとなります。
登録免許税＝不動産の固定資産税評価額×税率0.4％
贈与登記（贈与によって不動産の所有者が変わった場合の名義変更）の場合は固定資産税評価額の2％となります。
また令和7年3月31日までは、以下のいずれかに該当する場合登非課税となります。
- 相続により土地を取得した人が相続登記をしないで死亡した場合
- 評価額が100万円以下の土地について相続登記をする場合
- 表題部所有者のみが登記された評価額100万円以下の土地について相続人名義で所有権保存登記をする場合
司法書士報酬
一般的に登記申請は専門的な知識を必要とするため、司法書士に依頼して行ってもらいます。
司法書士に依頼した際の報酬の 目安は5〜15万円と言われています。
とはいえ、報酬自体は各司法書士事務所によって価格が異なります。
必要書類の取り寄せの代行や、遺産分割協議書の作成を依頼する際は、費用が加算されます。
いずれにせよ司法書士に依頼する場合には、報酬について相談してから正式に依頼するかどうかを決めましょう。
不動産の名義変更費用を抑えるには
不動産の名義変更の場合、書類をもらったり司法書士に依頼したりと費用がかかります。
どうすれば費用を抑えることができるのでしょうか。
司法書士に依頼せず自分で行う
名義変更の登記は専門家に依頼するのが一般的ですが、資格がなくても登記を行うことは可能です。
自分で名義変更を行えば司法書士への報酬が無料になるため、手間や時間がかかっても節約したい！という方には、メリットのある方法です。
ただし、記に関しては、専門的な知識が必要になります。
申請に必要な書類は多く、個々のケースによってその都度変わり、細かいルールもきっちりと決まっています。
また、相続登記の場合、現住所の役所だけでは必要な書類が揃わないこともたびたびあります。
例えば亡くなった元所有者が何度も転籍している場合、全ての戸籍謄本を取りに何度も遠方に行く必要があり、体力的にも時間的にもとても大変です。
そのため遺言書が存在し、相続人が自分だけというような、比較的簡単に手続きが終えられるようなケースの場合のみ、自分での相続登記をおすすめします。
司法書士の報酬を安くする
司法書士の報酬の目安は5〜15万円と言われています。
司法書士事務所に相談し、料金の見積もりを出してもらい、一番安い所を選ぶという方法で費用を抑えることができます。
しかしこれも手間暇がかかるため、時間に余裕がある場合におすすめです。
一部のみ自分でやる
司法書士事務所では戸籍収集も行いますが、1本約1万円程度お金がかかります。
親族関係が複雑でなければ、戸籍など役所でもらえる書類のみ自分で集め、手続きなどの対応は司法書士にお願いするのがいいでしょう。
不動産の名義変更後にかかる税金
不動産取得税
不動産取得税は、不動産取得後にかかる税金です。
相続の場合は課税されません。
不動産の名義変更をしてから、数か月後都道府県から「納税通知書」が届きます。
不動産取得税は、評価額×4%ですが、軽減措置適用税率が以下の様になります。
土地 評価額×1/2×3％
住宅 評価額×3％
（住宅以外の建物は変わりなし）
軽減措置は2024年3月31日まで適用されます。
固定資産税
固定資産税は、市町村が課税する税金で、毎年1月1日に所有している土地や建物などの固定資産に対して課されます。
金額は固定資産税評価額に基づいて計算され、通常の税率は1.4%です。
戸建ての場合、家だけでなく家が建つ土地にも固定資産税がかかるため注意しましょう。
都市計画税
都市計画税は、都市計画区域内にある土地や建物に対して課される税金です。
固定資産税と同様に、都市計画税も土地と建物の固定資産税評価額の合計に基づいて計算され、税率は0.3％が上限です。
贈与税
贈与税は、生前贈与など、不動産の贈与を受けた際にかかる税金です。
贈与を受けた不動産の評価額の年間合計額が基礎控除額（110万円）を超える場合、その超えた分の金額について、その不動産を受け取った人に課税されます。
不動産の評価額が高くなるにつれ、贈与税の税額もあがります。
基礎控除後の評価額が200万円以下の場合10％、1000万円以下で40％、3000万円を超えると55％にもなるため注意が必要です。
ただし、贈与税には様々な軽減措置があるため、税理士に相談してみましょう。
相続税
相続税は亡くなった人の不動産を相続した際にかかる税です。
相続には基礎控除額が定めされています。
基礎控除額は3000万円＋（600万円×法定相続人の人数）で、この額を遺産総額から控除し、さらに超えた額に相続税がかかります。
不動産の名義変更以外の登記手続き費用
それでは、不動産の名義変更以外で、どんな登記があるのでしょう。
今回は、不動産の売買にかかわる名義変更以外の登記とその費用について解説します。
所有権保存登記
所有権保存登記とは、不動産の最初の所有者を登記する手続きです。
新築の建売住宅や分譲マンションを購入したときに、所有権保存登記を行います。
所有権保存登記にかかる費用は、不動産の名義変更と同様、
- 登録免許税
- 書類の取得費用
- 司法書士報酬
です。
この場合の登録免許税は、建物の税率は0.4％、土地の税率は2.0％です。
なお、2024年3月31日までに住宅用の新築住宅を取得した場合、建物の税率が0.4％から0.15％に優遇されます。
手続きに必要な書類は住民票の写しと住宅用家屋証明書（登録免許税の軽減措置に必要）です。
住民票の写しの発行手数料は約300円、住宅用家屋証明書は約1,300円程度です。
さらに、所有権保存登記を司法書士に依頼した場合、2万〜6万円程度の報酬を支払います。
抵当権設定登記
不動産を購入するため住宅ローンを借りる際には、万が一返済できなくなった時のためその不動産に抵当権を設定することがあります。
不動産に抵当権が設定されている場合、それを公にしなければなりません。
そのために必要なのが抵当権設定登記です。
抵当権設定登記にかかる費用の種類は、所有権保存登記と同様
- 登録免許税
- 書類の取得費用
- 司法書士報酬
の３つです。
抵当権設定登記の場合の登録免許税の税額は、住宅ローンの借入額の0.4%となっています。
なお、一定の要件を満たす住宅であれば、2027年３月31日までに抵当権設定登記を行った場合、登録免許税の税率が本来の0.4%から0.15％に引き下げられる特例措置を受けることができます。
司法書士に支払う報酬はおおよそ5万円から10万円であることが多いようです。
登記手続きに必要な書類は
- 抵当件設定契約書（金融機関が用意）
- 不動産所有者の実印
- 権利証（登記済証または登記識別情報通知）
- 印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
- 身分証明書（運転免許証など）
となっています。
【まとめ】
不動産名義の変更には税金以外にもお金がかかります。
書類の収集などは自分で行い、専門的な知識が必要な部分は司法書士に依頼するなどという形にしてできるだけ費用を抑えましょう。