不動産を相続した際に行う名義変更。
この名義変更は自分でも行えるのでしょうか？
今回の記事の内容は不動産の名義変更を自分自身で行う際の方法について記載したものとなっています。
この記事が、不動産の名義変更のサポートとなれば幸いです。
不動産の名義変更とは
不動産の名義変更は正式には「所有権移転登記」と言います。
土地や建物などの不動産は全て所有者が存在し、登記登録されています。
しかし、
- 不動産の売買
- 不動産の相続
- 不動産を贈与された
- 離婚で財産分与した
等の理由で所有者が変更になる場合があります。
その場合は登記記録を新たな所有者の名義に変更しなければなりません。
この一連の手続きを一般的に不動産の名義変更と呼んでいるのです。
この手続きをせず、以前の名義のままにしておくと、
- 売買ができない
- 賃貸物件として貸し出せない
- 融資の際の担保にできない
- 相続した土地の場合、期間内に名義を変更しないと過料が発生したり、共有持分売却などの相続トラブルに発展する可能性が高い
- 前所有者が所有権を主張するなどのトラブルになりやすい
などのデメリットが多いため、問題が起こらない内に名義変更を行うことをおすすめします。
自分で相続不動産の名義変更をする手順
相続した不動産の名義変更は相続登記と呼び、こちらも所有権移転登記の一種です。
相続登記は通常司法書士など専門家に依頼して行ってもらいます。
資格がなくても相続登記を行うことが可能ですが、必要な書類が多く個々のケースによってルールが変わるため、体力的にも時間的にもとても大変な作業となります。
特に遺産相続する人が多くいたり、遺産分割協議で揉めていたりする場合は素人には解決できないと言っても過言ではありません。
そのため、遺言書が存在している、親の財産の相続人が自分だけしかいない…という比較的簡単に手続きが終えられるようなケースの場合のみ、自身での相続登記をおすすめします。
以下で相続した不動産の名義変更の流れを説明します。
- 不動産の名義を確認
例えば、前の持ち主（親）が名義を変えておらず、それ以前の持ち主（祖父母）名義のままだった…という場合も中にはあるため、事前に登記事項証明書を取得して不動産の名義を確認しましょう。 - 相続人を確定する
遺言書がない場合、法定相続人という法律で決められた相続する権利を持つ人に相続されます。
戸籍謄本で確認しましょう。
また遺言書が残されておらず、法定相続人が2人以上いる場合は、相続人全員で遺産の分割方法を協議する必要があります。 - 必要書類の準備
必要書類の数は多く、戸籍謄本など役所に行かないと揃わないものもあります。
また、現住所の役所だけでは必要な書類が集められないことも。
亡くなった元所有者が何度も引っ越しで転籍している場合、全て戸籍謄本を取りに転籍先に行く必要があることに注意してください。 - 登記申請書を作成する
必要書類を取得したら、次は登記申請書を作成します。 - 書類と申請書を提出し、法務局で申請を行う
名義変更の手続きは、不動産の所在地を管轄する法務局で行います。
法務局ではホームページ上でのオンラインによる登記申請書の作成・申請も受け付けていますが、必要書類を後日窓口へ持参か郵送しないといけないため注意してください。
また、書類の不備で申請が差戻される可能性もあるため、初めての方は窓口で申請する方が無難でしょう。 - 登記完了証と登記識別情報通知書を受け取る
この二つを法務局の窓口または郵送で受け取れば手続きは完了です。
自分で相続不動産の名義変更をする際の必要書類
相続した不動産の名義を変更する際、様々な書類が必要になります。
相続不動産は
- 法定相続分による相続（民法上決められた遺産分割の取り分の相続）
- 遺産分割協議による相続（話し合いによって決められた遺産の取り分の相続）
- 遺言による相続
という主に3つのケースにわけることができます。
3つ全てに共通して必要な書類と、ケースごとに必要な書類について解説していきます。
名義変更を行う際に必要な書類
相続登記の全てで使用する書類は以下のようになっています。
- 相続人全員の戸籍謄本
- 亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 亡くなった人の住民票の除票
- 相続人の住民票
- 相続する不動産の固定資産評価証明書
法定相続分による相続
この場合、必要な書類は上記の「名義変更を行う際に必要な書類」と同じものだけで大丈夫です。
遺産分割協議による相続
この場合、上記の必要な書類に加えて以下の書類が必要になります。
・遺産分割協議書（遺産分割協議書で決めた遺産の取り分をまとめたもの）
・相続人の印鑑証明書
遺言による相続
この場合、上記の必要な書類に加え、それ以外にも書類が必要になります。
・遺言書
遺言書は、要件を満たしていなければ、無効になることもあります。
必ず確認しましょう。
自分で相続不動産の名義変更にかかる費用
必要な書類の取得費用一覧
必要書類を取り寄せる費用は各自治体によっても異なりますが、下記が目安となります。
相続人が多い場合や被相続人が転籍を繰り返していた場合、その分発行してもらう書類が増えるため、注意しましょう。
| 戸籍謄本（戸籍全部事項証明書） | 1通450円 |
| 除籍謄本（除籍全部事項証明書） | 1通750円 |
| 改製原戸籍謄本 | 1通750円 |
| 戸籍の附票の写し | 1通300円 |
| （除）住民票の写し | 1通200～300円※自治体により異なる |
| 印鑑証明書 | 1通200～300円 ※自治体により異なる |
| 固定資産評価証明書 | 1通300円前後 ※自治体により異なる |
登録免許税
登録免許税とは、登記を行う時にかかる税金です。
相続登記の場合、相続人の払う税率は以下の通りとなります。
登録免許税＝不動産の固定資産税評価額×税率0.4％
ただし遺言書などによって遺贈をされた場合は、固定資産税評価額の2.0％と税率があがります。
また令和7年3月31日までは、以下のどれかに該当する場合非課税となります。
- 相続により土地を取得した人が相続登記をしないで死亡した場合
- 評価額が100万円以下の土地について相続登記をする場合
- 表題部所有者のみが登記された評価額100万円以下の土地について相続人名義で所有権保存登記をする場合
司法書士に相続不動産の名義変更を依頼すべきケース
自分で登記を行うのではなく、司法書士など専門家に依頼した方がいいケースについて
以下に例を挙げます。
相続関係が複雑
例えば亡くなった元所有者が離婚再婚を繰り替えし、義理の兄弟や認知している子供がいる場合、相続人が多く遺産分割が複雑になります。
ましてや相続人がそれぞれ遠方に住んでいたり、お互い誰かわからないほど疎遠になっていたりすれば、素人では遺産分割は難しくトラブルを招きかねません。
平日に休みがとれない
手続きを行う法務局や役所は平日しか対応しておらず、夕方で閉まることがほとんどです。そのため平日夕方まで仕事がある場合は、なかなか手続きが進められません。
相続登記は相続してから3年間の間に手続きしなければならないため、司法書士に依頼することをおすすめします。
相続登記を急ぐ必要がある
例えばすぐに売却する必要がある場合、相続登記を急がないと所有者の書き換えができず売却に間に合いません。
できるだけ早く相続登記を行わないといけない場合は、司法書士に依頼しましょう。
司法書士に相続不動産の名義変更を依頼する場合の費用相場
司法書士に登記申請を依頼した場合の報酬の 目安は5〜15万円と言われています。
とはいえ、報酬自体は各司法書士事務所の自由であるため、詳細によって値段が異なることもあります。
- 必要書類の取り寄せの代行
- 遺産分割協議書の作成
などなどで料金が変わることもあります。
そのため司法書士に依頼する場合には、報酬について相談して見積書を出してもらいましょう。
【まとめ】
不動産の名義変更は、手間がかかり法律によって定められた細かいルールが存在します。
上記で紹介したような複雑な状況のケースでは、自分自身で登記を行うより、不動産登記の知識をもつ司法書士の力を借りた方がスムーズに変更できるでしょう。