最近は使いやすく便利な会計ソフトが多く出ているため、それらを使えば専門的な知識がなくとも青色申告を行うことが可能です。
青色申告特別控除の金額は、10万円、55万円、65万円の3つのケースに分かれます。
それぞれの金額の条件を見ていきましょう。
- 10万円控除…以下で紹介する55万円と65万円の控除の要件に当てはまらない場合の控除
- 55万円控除…事業的規模であることが条件。
（事業的規模とは、アパートの場合部屋数10室以上、戸建ての貸家の場合物件数が5棟以上に当てはまる場合を指す）
- 65万円控除…事業的規模であり、かつe-Taxによる申告か電子帳簿保存を行うことが条件
55万円と65万円の控除の場合複式簿記での記帳が必要ですが、10万円の控除では簡易簿記での記帳が可能です。
家賃収入を得ているサラリーマンが支払う税金の種類
所得税
年間の収入金額から、経費や所得控除額を差し引いた所得金額に対してかかる税金のことをいいます。
法人税
法人税とは一年間の企業活動で得られる所得に課された税金のことを言います。
法人として不動産投資を行っている場合、所得税ではなく法人税が課税されます。
住民税
住民税には、道府県民税と市町村民税があります。（東京都の場合は都民税）
公共施設の管理費や、ごみ処理費用など各地域医の行政サービスを営むためにこの住民税が使われます。
消費税
商品やサービスの提供などの取引に対して課税される消費税。
住宅用の物件の礼金・更新料・家賃については非課税となりますが、事業用物件の場合課税売上高が1,000万円を超えると課税業者となり消費税が発生します。
固定資産税
固定資産税は、所有している不動産に対し年一回課される税金です。
もちろん賃貸オーナーにも固定資産税が課税されます。
都市計画税
都市計画税は市街化区域内の土地・建物を所有していると発生する税金です。
固定資産税と同様に、年に一回納税通知書が送られてきます。
市街化区域内に該当しているかどうかはインターネットで調べることが可能です。
家賃収入があるサラリーマンの確定申告で節税する3つのコツ
減価償却を行う
所得税や住民税の納税額は、収入金額から経費の額を差し引いた所得金額を元に計算が行われます。
新たに不動産を購入した場合、土地の購入費は経費として計上できませんが、建物や設備の購入費に関しては可能です。
ただし、建物や設備の購入費を経費として計上する際、購入した年に一括で経費として計上してはいけません。
建物や設備は経年劣化により年々価値が減るため、耐用年数ごとに分けて減価償却費として毎年経費に計上するというやり方（減価償却）で処理します。
この仕組みを使うことで建物や設備の耐用年数が経過するまで、所得を減らして申告できるため、課税所得が反映される所得税と住民税を数年間軽減できます。
経費計上を行う
不動産経営を行うと多くの経費が発生します。
例えば固定資産税・都市計画税などの税金、火災・地震保険などの損害保険料、設備の修理などの修繕費、管理会社へ支払う管理費用などです。
これらを経費として計上することで所得が減り、所得税と住民税の減税が可能です。
経費扱いできる出費はこれら以外にも多くあります。
何が経費に該当するかを確認し、日ごろからきちんと記帳を行ったり領収書を保管したりして確定申告の際に困らないようにしておきましょう。
控除を申告する
控除を活用すると、所得を抑えられて所得税と住民税の減税が期待できます。
サラリーマンの場合年収2,000万円以下であれば会社で年末調整を行っていますが、医療費控除、住宅借入金等特別控除（投資用不動産は対象外）など別途確定申告で申し出を行う必要のある控除が存在します。
家賃の確定申告を行う際、それらの控除の申請も忘れないようにしましょう。
確定申告の流れ
①書類の準備
まず最初に、必要な書類や資料を準備しておきましょう。
- 確定申告で提出する書類
・確定申告書
・青色申告の場合は不動産所得用の青色申告決算書、
白色申告の場合は不動産所得用の収支内訳書
- 確定申告書の作成に必要な資料
・現金出納帳や通帳など収入金額が記載されている資料
・不動産売買契約書や借主との賃貸借契約書など、賃借の氏名や家賃の金額、賃借期間、敷金、礼金などが記載された資料
・必要経費の資料（固定資産税・保険料などの領収書や控えなど）
・副業として不動産経営を行っている場合は、会社からもらう給与所得が分かる源泉徴収票
②決算書（収支内訳書）の作成
次に青色申告の場合は青色申告決算書を、白色申告の場合は収支内訳書を作成します。
それぞれ不動産所得専用の用紙で作成します。
決算書の記載方法は複式簿記で、収支内訳書は単式簿記となります。
青色申告を行うためには事前に税務署へ届出を行わないといけないため注意してください
③ 確定申告書の作成
決算書もしくは収支内訳書で計算した金額に基づき確定申告書を作成します。
年末調整済みの給与所得がある場合や医療費控除や保険料控除を受ける場合もこちらに記入します。
確定申告書は各税務署にある書類に書き入れるか、国税庁の確定申告書等作成コーナーを利用しましょう。
④提出
申告方法は
- 税務署に直接提出
- 税務署に郵送
- e-Taxを使ってネット上から電子申告
の３つの内から選びましょう。
e-Taxの場合、マイナンバーカードとそれを読み取る機器（対応しているスマートフォンやカードリーダー）が必要です。
申告が終わりましたら、口座引き落としや税務署の窓口での納付などで税金を支払います。
【まとめ】
不動産経営を行っているとローン返済や管理費・修繕費など支出がかかる反面、様々な節税対策を行うことができます。
インターネットで調べるだけでもたくさんの節税対策の情報があり、知っているだけでも違いは大きいため、あらかじめ内容を把握し使用できる対策を判断しておきましょう。
また税務調査が入ってもきちんとした証拠が提出できるよう、経営業務で発生した経費などは必ずすぐに記録することが大切です。