ビジネスなどで投資などをする際は大きな資金が必要になるケースもあるため、調達方法について把握しておきたい人もいるでしょう。いろいろな方法がありますが、不動産担保ローンを活用して資金を得ることも可能です。
ただ不動産担保ローンは物件が必要になり、もし「住宅ローンが残っていても利用できるのか？」など疑問もあります。今回の記事では住宅ローンの残高がある仏家の担保ローンとして活用できるのか紹介しましょう。
住宅ローンが残っている際に不動産担保ローンを利用するポイント
住宅ローンによる残債がある状態だと「不動産担保ローンの利用は難しい？」と思う事業者もいるはずです。ただ、住宅ローンが残っていても状態によっては利用できる場合もあります。どのような条件だと不動産担保ローンを利用できるのか紹介致します。
住宅ローンの残高を上回る借入可能額がある物件は利用できる
不動産担保ローンの借入れを行う際は、住宅ローンの残高が影響します。不動産担保ローンの借入可能額は評価額の60〜80%程度になっています。金融機関は万が一、債務者が返済を滞納するなどして、資金の回収ができなくなれば大きな損失です。
また、返信期間中に不動産の価格が減少すると、利益も下がる可能性があるので、リスク管理として融資限度額を設定しています。そして、住宅ローンの残高が残っている場合は融資している金融機関が第一抵当権を設定しているため、万が一返済できなくなれば、売却した際に資金回収されます。
そのため、住宅ローンの残高有りの場合は、第二抵当権を設定できる担保余力があるなら新たに借入れ可能です。ただ、不動産担保ローンの審査基準や金融機関の方針などによって、住宅ローン有りの物件が必ず融資してもらえるわけではないことを明記しておきましょう。
住宅ローンの残高によっては高額融資できない可能性もある
住宅ローン有りの物件で不動産担保ローンを利用する際は、残高によって高額融資できない可能性もあります。住宅ローンの残高がある場合は担保余力により金額が変わるため、返済状況が大きく影響するからです。
例えば、不動産の市場価格が5,000万円の場合で8割の4,000万円が借入可能額とします。もしローンの残高が4,000万円であれば余力は0になるため、借入不可能です。
しかし、すでにいくらか返済していて残高が1,500万円であれば2,500万円は余力があるので、その限度額まで借入れできます。そのため、不動産担保ローンで住宅ローンの残高がある場合は、物件の価値が高い、またはローン残高が少ないことが重要です。
物件の評価額が高くても、残高が多く残っているなら、借入額は少なくなるので注意しましょう。
担保価値があっても信用力が低いと借入れできない場合もある
住宅ローンの残高がある不動産でも、担保ローンを利用して資金調達できますが、借りる側の信用度によっては審査で断られる可能性もあります。金融機関は不動産担保ローンの利用時に物件だけではなく、借りる側の人も審査対象です。その際に
・収入
・勤務先
・勤続年数
・保有資産
・他の借金の有無や借入額
・延滞履歴
・債務整理履歴
・税金滞納の有無
などを確認して決定します。
もし、収入が少ない、勤続年数が短い、預金や株などの資産が少ない場合、返済面で信用ができず融資を断られる可能性があります。また、住宅ローン以外に、カードローンなど他に借金をしている、クレジットカードの支払いや税金を延滞した履歴などがある場合も返済能力が無いと判断されて融資を断られるケースもあるでしょう。
キャッシングやカードローンと比較すると、不動産担保ローンは借りる側の信用に厳しくはありませんが、重要な条件でもあるため明記しておきましょう。
賃金業者による不動産担保ローンは総量規制に注意
個人の自宅で賃金業者の不動産担保ローンを利用する際は、総量規制に注意すべきです。賃金業者の場合は賃金業法という法律により「申込者の年収3分の1を超えてはいけない」と定められています。つまり、物件の価値が高くても自分の年収が少ない場合は、高額資金を得ることはできません。
ただ、賃金業法は消費者金融や信販会社などのノンバンクが遵守しなくてはいけない法律であり、銀行や信用金庫の場合は別の法律になります。つまり、銀行などであれば総量規制に関係なく融資を得られるため、高額融資を受けやすいと言えます。そのため、ある程度の資金を必要としているなら、銀行による不動産担保ローンを利用するのが良いでしょう。
住宅ローン残高有りの不動産担保ローンで借入れしやすくする方法
住宅ローンの残高があると、不動産担保ローンでの資金調達は通常よりも難しくなります。しかし、残高があっても借入れしやすくすることは可能です。どのような方法があるのか借入れのポイントについて紹介します。
頭金を入れて不動産を購入
物件を購入する際に頭金が大きいほど、借入可能額も大きくなります。例えば、5,000万円の物件で2,500万円を頭金として支払うなら、購入時点でローン残高は2,500万円です。評価額の80％が借入可能額だとしても、1,500万円は余力があるので、融資として十分計算できます。
担保余力は万が一返済できず、第一抵当権を行使されたとしても現金として残るので、金融機関も前向きに検討してくれます。もし購入する際に資金に余裕があるなら頭金を多めに支払っておくのも良いでしょう。
繰り上げ返済している人
住宅ローンを利用しても、繰り上げ返済している人は不動産担保ローンを利用しやすいと言えます。繰り上げ返済は毎月の返済とは別に借金を余分に返すことであり、債務者は支払利息の減少や期間の短縮などのメリットがあります。
購入時には担保余力が無くても、繰り上げ返済することで残高を減少できるため、資金調達したいときに借入可能となっている可能性もあるからです。不動産の価格が上昇しているなら、より高額融資を行える機関ともなるでしょう。
返済期間が短い
住宅ローンの残高を早めに返済している人であれば、残高の減りも早くなります。同じ金額を入れても多めの返済額に設定しているなら、短期間での返済も可能であり、資金が欲しい時に余力があって借入れできる可能性もあります。
【まとめ】住宅ローンの残高を確認して申込みしよう
不動産担保ローンで住宅ローンの残高がある物件は、状況によって借入可能額が変化します。もし、住宅ローンの物件を利用したい場合は評価額や残高などの情報収集し、金融機関の担当者にも相談するのがおすすめです。自分の満足のいく借入れとなるようにポイントを押さえておきましょう。