「二番抵当ってリスクがあると聞いたけど、実際はどうなの？」
「急にお金が必要になったとき、むやみにお金を借りるものではなけど、不動産担保ローンの理解はしておきたい」
不動産担保ローンを組むにあたって返済失敗の不安が頭から離れず、二番抵当に対して躊躇している方もいるのではないでしょうか。
本記事では、不動産担保ローンに対して二番抵当がどのようなリスクを伴い、少しでもリターンを狙えるのは可能なのかどうか全体像を解説します。
自分に合った方法を見つけ、二番抵当の手続きをおこなう判断材料にしてみてください。
「抵当権の順位」ってなに？
抵当権は、一つの不動産に対し複数設定することができます。
一番はじめに、設定されたものが一番抵当、その次の設定されたものが二番抵当、続いて、三番抵当・・・四番抵当・・・というような順位になります。
もう少し詳しく解説すると、
例えば、住宅ローンの返済中、既に不動産を担保に融資を受けている場合、既にその担保にしている不動産に抵当権が設定されており、またその不動産を担保として新たにお金を借りる場合は、新たにお金を貸す債権者(事業者)が設定する抵当権は第二抵当権となります。
今回の記事では、二番抵当で不動産担保ローンを組もうとされている方に向けた内容となっています。
不動産担保ローンを組む前に
不動産担保ローンを組むにあたって、一番抵当や二番手抵当といった法律上欠かせない決まりごとがあります。融資や手続きの前に事業計画を作成するうえでも、知らないことによる損失を防ぐポイントとなり不安の解消にもなります。知っておきたい主な内容は以下の２つです。
抵当権の意味と効果を理解しよう
抵当権とは不動産を担保にお金をかりて返済が出来なくなった場合、国や自治体が不動産を差し押さえ、競売にかける仕組み。住宅ローンとは違い、金利が高めに設定しているのが基本ですから返済にはシビアな対応を採ります。一方で抵当権は不動産１つで複数の設定が可能。第一抵当、第二抵当と登記に記した順番で決まります。これは返済が不可になった場合返済する順番を割り当てたものです。案分して返済できないことから、後からお金を貸した側にリスクが生じるのも想像できるでしょう。
二番抵当を設定する主な要因とは
二番抵当を設定する要因を考えてみましょう。１つの理由は運転資金の確保です。無担保ローンに比べて、より高額な金額を借りられることが特徴です。少しでも事業が上手くいって大きく展開したり、新しい物件に惚れ込んだり、お金が必要になるケースがあるのでしょう。また急な自己資金の用意が出来ずに、なんとか少額でも借りたいという事業の事情などもあるはずです。
不動産担保ローンで二番抵当をおこなえる所はあるの
結論からいうと、二番抵当をおこなえる金融機関はあります。上記の説明でも触れましたが、お金を貸した側が２番目や３番目になるほどリスクはあります。それでもお金を貸す体制はありますが、二番抵当を嫌がる金融機関もあります。では実際の手続きや審査はどういったものなのでしょうか。以下で詳しく解説します。
手続き
手続きのしやすいノーバンクがおすすめです。事務手数料などの費用は発生しますが、web上での申し込みにも対応しているほか、大手銀行や地方銀行では二番抵当を最初から断っているケースがほとんどです。ノーバンクは二番抵当のシミュレーションや相談までおこなっているので、無料の仮審査のトライアルを実施してみましょう。低額でも融資の対象となるケースもありますから、しっかりと耳を傾けてくれるパートナー選びが大事になります。
審査方法
審査を受けるにあたって用意する書類を揃えておきましょう。取り寄せるのに時間がかかるものもかかるものも出てきます。個人事業主として融資を受ける場合を想定して、代表的な以下のものを紹介します。
本人確認書類
住民票
事業計画書など
不動産ローン残高が確認できる残高証明書
二番抵当ということもあり、審査に時間がかかることもありますし、ヒアリングの回数が多くなることも想定しておきましょう。また物件の収益性や入居状況・構造や耐用年数などをしっかりと情報提供できるようにしておくことも重要です。
デメリットと注意点について
二番抵当を設定し、不動産担保ローンを組むことは借入金額を大きくしていることです。借入額が大きくなるほど、不安要素も増えていきますよね。長引く景気の低迷や円高などの経済環境などを考えると細心の注意が必要でしょう。ここでは、注意しておくべき３つをまとめましたので、以下で説明します。
高金利
二番抵当を受け入れて、融資しているわけですから金利の設定を高くしています。返済ができなくなって競売にかけられた場合の残金回収では、一番抵当から回収が開始。二番抵当では、丸ごと回収できる確率が減ってしまいます。事業者(お金を貸す側)はその分金利を多くし、リスクヘッジしているのです。借りられる融資額で比較するよりも、返済を踏まえて金利で比較する方が得策でしょう。
希望融資額に満たない
希望融資額に達するかどうかの基準で返済能力を見極められます。返済期限や、残高が多く残っている場合などは、なかなか高額の融資は難しいと判断されます。高額な要求は控え、必要最低限でまかなえそうな融資額を提案しましょう。少しでも安心感を与えておいた方が借りる側と良い距離感を保てそうですからね。
差し押さえ登記
差し押さえの登記とは、税金の滞納などで支払いが困難になった場合強制執行がかります。自分が所有している不動産を競売にかけて、登記上返済の措置に切り替えます。差し押さえられた場合は、登記簿謄本に「差押」と書かれてしまい勝手に不動産を売買ができません。返済さえすれば解除も可能な場合がありますが、解除の手続きも行わなければならず、解除費用も発生してしまうので注意が必要です。
不動産担保ローンを二番抵当で借りるメリットとは
３つのメリットをご紹介していきます。
完全に返済できるのであれば問題なし
1つ目のメリットは完全返済にしっかりと近づけることです。滞ることなく計画通りに返済し、例えば返済期間が残り１年などゴールが見えた場合であれば、問題ないでしょう。しっかりと返済プラン通りに実行できれば、実績や自分の自信にもなります。
一番抵当が低く設定している
2つ目のメリットは、一番抵当の借入額や金利を低く設定していることです。理由は１つの金融機関で上限ぎりぎりまで借りずに、控えめな金額に設定しておくことで返済の余裕が生まれるからです。もしかしたら二番抵当を利用する状況が出てくるかもと先々のことを想定しておくだけで、準備など上手に進められるでしょう。
不動産価値が大きければ審査がとおりやすい
3つ目のメリットは自分の所有している不動産の評価額によります。評価額の高い不動産を所有していることは、高額のお金を持っている証明になります。ですから、1年に1度程度で自分の所有している不動産評価額を確認しながら、借りられるタイミングを見計らっても良いでしょう。また資産価値の高い物件は販売価格が高くなるため、利回りの設定の際にも考慮しておくのも重要です。
【まとめ】不動産担保ローンをよく知ってから申請しよう！
今回は、不動産投資ローンの二番抵当について解説しました。二番抵当はリスクがあるものの、自己資金を多く用意することで借りる手段として有効であることがわかりました。不動産ローンは、収益物件が目玉となるため、資産価値や収益率を証明できると二番抵当を有利に進めることができます。初心者の場合は、低い金額の物件から始めて複数の金融機関を検討することをおすすめします。
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