マンションや土地を購入する際は、複雑な手続きが必要になります。
特に始めて不動産の手続きを行う方は、見慣れない専門的な書類が多く混乱してしまいますよね。
今回の記事では、そういった手続きでよく出てくる土地や物件の権利書について分かりやすく説明していきます。
初心者が混同してしまいがちな権利書と登記簿の違いや、権利書を紛失した際の対処についても説明していきます。
どうぞご覧ください。
土地の権利書とはなに？
権利書は、「登記済権利証」といい、不動産取得時に法務局から発行される不動産の所有権を証明する書類のことです。
簡単に言うと「現在の建物や土地の持ち主が自分であることを証明する書類」となります。
平成16年の不動産登記法改正以降、紙の権利書の発行は終了し、現在は12桁の「登記識別情報」が使用されています。
どちらも同じ効力を持ち、銀行や不動産会社から求められた場合、どちらかを提出すれば問題ありません。
権利書は、土地や物件の売却や購入、相続、寄付、ローンを組む際の抵当権設定など、所有権や権利などを変更する際に使用されます。
例えば、土地を売る際には所有権移転登記という手続きが必要になります。
その時に、確認書類として権利書が使用されます。
つまり、権利書があることで、他者によって勝手に所有権を変更されないようにしているのです。
とはいえ、権利書は不動産の手続きを行う状況がなければ使用する機会はほとんどありません。
また、保管の義務もありません。
しかし権利書を所持していると、もし何らかの不動産の手続きが発生した際手続きが簡単になるので、出来れば手元で保管しておくと役に立つ書類と言えるでしょう。
権利書と登記簿の違い
不動産の手続きでよく聞く権利書と登記簿。
この二つはどう違うのでしょうか。
登記簿は物件の種類や構造、土地の面積、状態や所有者などの情報と権利が記載されたものです。
こちらも記録が電子化されており、登記記録というデータになっています。
登記簿は、管轄の法務局で手数料を支払えば誰でも見ることが可能です。
土地の売買や贈与などで、所有者の名義が変わる際は所有権移転登記を行い、土地を担保にして住宅ローンなどの借り入れを行う場合は抵当権設定登記が行われます。
権利書は、所有権を証明するために使用する書類であり、一般的には所有者が手元で保管することがほとんどです。
所有権移転登記などの際に本人確認の証明として使われます。
このように、権利書と登記簿は異なる内容と用途を持つことを覚えておきましょう。
権利書を紛失した場合どうなるか？
不動産の売買や譲渡を頻繁に行わない限り、権利書はほとんど使用することがありません。そのため、査定の際に不動産会社から権利書の提示を求められて慌てて探した…という経験がある方も多いと思います。
しかし、権利書が見つからなかった場合どうすればいいのでしょう？
まず、権利書は再発行してもらうことはできません。
しかし紛失したからといって、所有権を失うこともありません。
登記申請などを行う場合に、権利書がなくとも自分が所有者本人であることを証明する方法があるため、そちらを利用してみましょう。
ただこれらの方法は登記の予定がない段階では行えないため注意が必要です。
権利書を紛失した場合の対処法
それでは権利書を紛失した場合に、本人確認を行う方法を説明します。
その方法は
- 事前通知制度
- 資格者代理人による本人確認証明情報の提供制度
の二つです。
以下で説明していきます。
事前通知制度
事前通知制度は郵便を利用して本人確認を行う制度です。
不動産の登記申請の際、権利書が紛失したことを法務局に伝えます。
その後、不動産の名義人あてに郵送で事前通知書が届きます。
事前通知書は、登記申請の内容が真実である場合はその申し出をするべき旨が記載された書面で、本人限定受取郵便を使って配達されます。
届いた事前通知書を、通知の発送から2週間以内（海外への通知の場合は４週間）に法務局の窓口に提出します。
提出が確認された後、法務局が登記の審査を進め、登記が完了するという流れです。
事前通知書は定められた期限内に返送しましょう。
資格者代理人による本人確認証明情報の提供制度
資格者代理人による本人確認証明情報の提供制度は、司法書士や弁護士などの専門家に本人確認手続きを依頼する制度です。
専門家に身分証明書類を提示後、本人確認証明情報の書類を記載してもらいます。
それを法務局に提出することで、本人確認とみなされます。
ただし、専門家に支払う手数料がかかるので注意しましょう。
支払う手数料の目安は3万円〜5万円です。
無料で済む事前通知制度と違い、専門家に支払う費用がかかるのがこの制度のデメリットです。
しかし郵送を待つ時間が短縮できること、自分で手続きを行う負担が少ないことから、不動産の売買ではこちらのやり方が主流です。
公証人による本人確認制度
権利証を紛失した場合の所有者の本人確認は、公証人でも作成が可能です。
公証人による本人確認とは、公証人が立ち合って書類手続きを行い、公証人が間違いなく本人であることを確認する方法です。
公証人による認証を受けた登記委任状を添付し、法務局にて登記申請を行います。
こちらの手続きは、目安として数千円〜一万円程度の手数料がかかりますが、上記の資格者代理人による本人確認証明情報の提供制度を利用するより費用を抑えることが可能です。
ただし、公証人による本人確認は、印鑑証明書、実印、運転免許証等の身分証及び認証文を付ける委任状を持って、公証役場が空いている時間に公証役場へ直接行く必要があります。
紛失した権利書の悪用対策
もし紛失した権利書が他人の手に渡っても、権利書のみでは新たな登記や売却はできません。
心当たりがある場合は万が一のために悪用を防ぐ対策を行っておきましょう。
●不正登記防止申出
こちらは、紛失した権利書の悪用を防止するための対処法です。
不正登記防止申出とは、所有している不動産の登記申請を登記所で他者が行なった際、法務局から通知が来るように設定できる制度です。
この設定は手続き後3カ月間有効です。
なお不正登記防止申出の手続きをしていても、提出された登記申請を未然に止めることはできないため、通知があった場合速やかに登録抹消手続きを行いましょう。
ただし法務局も申出の手続きが行われている不動産については、登記の際厳しく対応を行い権利の有無を確認するため登記が却下される可能性もあります。
そのため、権利書が不正利用される可能性が高いときは利用してみましょう。
●登記識別情報の失効申出
こちらも上記と同様に、紛失した権利書の悪用を防止するための制度です。
登記識別情報の失効申出とは、法務局で手続きを行うことで登記識別情報を失効させる制度です。
失効した登記識別情報は永久に使えないため、悪用を防止できます。
【まとめ】
権利書は不動産の所有権を証明する書類で、権利書を紛失した場合再発行できませんが、紛失しても所有権は失いません。
紛失後の本人確認の方法として、事前通知制度や資格者代理人、公証人による確認制度があります。また、不正登記防止申出や登記識別情報の失効申出で悪用を防止できます。
このように権利書を紛失しても登記は行うことはできますが、複雑な手続きが多くなるため、難しい場合は専門家に相談することをおすすめします。