資金調達の方法として、不動産を担保にして融資してもらうことができます。ただ、物件を担保にして借入れする際は手続きも必要であり、複雑な流れになっているケースもあるため、内容をしっかり把握しておかなくてはいけません。
不動産は担保と抵当権という言葉が出てきますが「この2つは同じではないの？」と疑問を感じる人もいるでしょう。今回の記事で不動産の抵当権と担保について内容を紹介致します。
不動産の担保と抵当権の違いとポイントを確認
不動産を担保にして融資を受ける際は、抵当権設定登記をしなくてはいけません。ただ、手続きの流れからして、担保と抵当権は同じように思える場合があるあはずです。それぞれの内容とポイントについて内容を紹介します。
担保権とは何か
まず担保ですが、お金を貸す際に借り手が返しきれなくなった場合、価値のあるものを提供してもらう権利になります。借り手側が不測の事態などによって返済できなくなった場合は、保証人として他の人が変わりに返済する、または借りた金額と同等の価値ある商品を譲渡してもらい、売却して補填する仕組みです。
担保権には種類がいろいろあり、不動産や保証人以外に有価証券や自動車なども該当します。また返済するまで相手に預けるのか、それとも本人の手元に置いた状態を維持できるのかも違いがあります。特徴として、担保は貸し手側がお金を回収できる契約になっていると覚えておきましょう。
抵当権とは？
抵当権はお金を貸す際に不動産を担保にし、返済できない場合は不動産で埋め合わせしてもらう権利です。担保権の一種であり、土地や建物などが対象になります。ただ、抵当権の場合は返済中の場合は土地と建物を保有でき、使用できる権利が残っています。そのため、マンションやアパートであれば家賃収入を得ることができ、自宅として住み続けることも可能です。担保と違い、対象になるのは土地と不動産のみなので選択肢は限定的ですが、継続して使用できるので利用しやすいと言えるでしょう。
根抵当権とは？
抵当権と類似する言葉で根抵当権があります。根抵当権は一定範囲の不特定な債権を、極度額の範囲内において担保にする物件です。通常、抵当権は一度お金を借りたなら、返済しなくては借入れできません。しかし、根抵当権であれば、極度額の枠内であれば借入れと弁済を繰り返し行うことができるように設定されているため、必要に応じて資金調達が行えるメリットがあります。
ビジネスを行っている方の場合、返済して抵当権を抹消し、再度抵当権の設定を行うことになれば余計な手間がかかります。資金調達にかかる時間を短縮させるためには根抵当権の設定にしておいた方がスピーディーに資金を確保できるため効率的です。ただ、根抵当権にも返済が滞納すると不動産を失うというデメリットもあるため、バランスを考慮して利用する必要があります。
抵当権設定の流れを把握しておく
抵当権を設定する際は、流れについても把握しておく必要があります。抵当権の設定登記は不動産の決済日に行われるのが通常です。決済日とは売買契約に基づいて取引を完了させることであり、残代金と物件の引き渡しを行う日付です。決済日には不動産の売主、買主、融資を行う金融機関の担当者、不動産仲介者、司法書士が同じ場所で手続きを進めていきます。
当日は司法書士が書類に不備がないのかチェックして本人確認をし、ミスがあった場合は修正します。書類に問題ないなら、買主の預金口座に借入金が振り込まれ、不動産の売主へ残代金を支払い、固定資産税などの精算も行うのでチェックしてください。その後に領収書授受、鍵や必要書類の受け渡し、司法書士や仲介会社への報酬を支払いを行い、抵当権設定は司法書士が法務局で手続きしてくれます。
もし売主側で不動産への借金が残っている場合、抵当権は残ったままになります。その場合、売主は売買代金によって得たお金を使用して残高を一括弁済し、抵当権を抹消しなくてはいけません。抵当権を付けたまま買主に売却せずに補填するのが通常なので、覚えておきましょう。
借金を完済しても抵当権は自動で抹消されない
通常の抵当権は借りた金額を完済した時点で消滅するため、以後不動産を金融機関に売却されるリスクはありません。しかし、登記上では手続きを行わなくては抵当権が設定されているままになるため、情報は自動では消えません。
抵当権は自分で法務局に行って手続きをしなくてはいけないため、忘れずに行う必要があります。例えば、住宅ローンを利用して完済したなら、抹消登記を法務局で行う必要がありますが、書類を準備しておく必要があります。必要な書類は
・抵当権が設定されている不動産の登記済証
・ローンを完済したことを証明する弁済証
・登記事項証明書
です。
それぞれの書類は金融機関で受け取ることができるので、全て得ておく必要があります。また自分自身で行く際は委任状も必要になるため、忘れずに所持しておきましょう。登記申請書を作成して上記の書類と合わせて申請を行うようにします。
抵当権抹消時に必要な登録免許税は不動産の数×1,000円となり、住宅ローンの場合は土地と建物を合わせて2,000円ほどになります。登記抹消の手続きを終えれば、改めて登記事項証明書を発行してもらい、抵当権がしっかり抹消されているのか確認すべきです。
返済できずに担保を売却した際も残債があれば補填しなくてはいけない
不動産担保ローンなどを利用して融資を受けた後も、状況によって返済できなくなる場合があります。その際は担保物件を金融機関に渡して売却してもらうことで返済が可能ですが、場合によっては弁済できないケースもあります。
例えば、不動産の価値が下落していた場合、担保を売却しても借金が残る場合もあるでしょう。その際、担保を売却しても借金が帳消しになるわけではなく、引き続き返済するために自分の財産を手放さなくてはいけないケースも生じます。つまり、商品を担保にしても必ず借金O返済できるわけではなく、残債が生じる可能性もあるので注意しなくてはいけません。
【まとめ】担保と抵当権の違いを把握して融資を受けよう
資金調達をする際に、不動産の担保や抵当権について把握しておくのは大事です。抵当権と担保はそれぞれ違いがあり、手続きが必要になるため、ポイントを把握して適切な行動を取らなくてはいけません。
もし返済できなければ担保や抵当権にある物件や土地は補填するために売却させられます。リスクもあるので、利用するときは返済計画をしっかり立てて、売却せずに済むように考慮しましょう。