離婚の取り決めでよくトラブルになるのが、結婚してから購入した家の問題。
特に住宅ローンの返済が終わっていない場合、どうすればいいか悩みますよね。
今回の記事では、離婚後住宅ローンをどうするかについて解説していきます。
離婚が決まったら住宅ローン関係でまず確認すべき事項も紹介します。
離婚時の住宅ローンに関してまず行うべきこと・確認事項
離婚が決まった後、住宅ローン関係で確認すべき事項は3つあります。
以下で詳しく紹介していきます。
家の名義人
まずは家の名義人を確認します。
家を売って住宅ローンを返すことになっても、名義人以外は売却できません。
家を残す場合も名義人が家を出てしまうと、その後の手続きができずトラブルになる可能性があるため、必ず確認しておきます。
相続した家で正確な名義人が分からない場合は、法務局で登記簿謄本を取得して確認しましょう。
住宅ローンの契約内容
離婚後の住宅ローンの返済は契約時に設定した債務者が行います。
住宅ローンの債務者のパターンは以下で紹介していきます。
契約内容によっては夫婦ともに債務者であったり、債務者ではなくとも連帯保証人である場合があるため、きちんと確認しておきましょう。
単独ローン
夫婦のどちらかが債務者として住宅ローンを借りているパターンです。
債務者のみに返済義務が発生し、もう片方に負担する義務はありません。
連帯保証型
夫婦のうち一方が債務者、もう一方が連帯保証人となるローン契約を連帯保証型といいます。
債務者が返済できなくなった場合、もう一方が連帯保証の対象となり返済義務が発生します。
ペアローン・連帯債務型の場合
ペアローンは住宅ローンを借り入れる際に、夫と妻がそれぞれ契約を行うローンを指します。
例えば5000万円の住宅ローンをペアローンで借り入れる際、夫が3000万、妻が2000万でそれぞれ別の住宅ローンの契約を組みます。
連帯債務型は、主な住宅ローン契約者と配偶者（連帯債務者）で1本の住宅ローンを契約します。
どちらのパターンのローンでも、お互いに返済義務を負うことになります。
住宅ローンの残債額
住宅ローンの残債を確認し、家を売却するかそのまま住み続けるかを検討します。
ここで重要なのは家を売って得たお金でローンが完済できるのか、お金が足りずローンが残るのかということです。
住宅ローンが完済できないと家や土地の抵当権を外せず、そもそも一般的に売却できないためです。
まずは残債額を確認しましょう。
住宅ローンの残債は、毎年銀行などの金融機関から送付される残高証明書や、金融機関の窓口で確認できます。
また金融機関によってはネットバンキングサービスに登録することでインターネットから残債を確認できるケースもあります。
さらに、不動産会社へ依頼して現在の家を査定してもらい、自分の家を売却した場合に住宅ローンの残債を完済できるほどの価値があるかどうかを調べましょう。
その結果からアンダーローンかオーバーローンかを判断し、家をどうするかを考えます。
アンダーローン
アンダーローンとは家の価値がローンの残債より高く、ローンが完済できる状態のこと。
ローンを支払ってもまだ余裕がある場合は、夫婦で財産分与を行います。
売却時は仲介手数料や税金などの諸費用が発生するため、残債ギリギリの額で売却しないよう注意しましょう。
オーバーローン
オーバーローンとはローンの残債が家の価値を上回り、家の売却額だけではローンが完済できない状態です。
家を売るには住宅ローンを完済して抵当権を外さないといけないため、この場合自己資金を使うなど別の策を考える必要があります。
離婚したら住宅ローンはどうなるのか？パターン別に解説
上記の３項目について確認した後で、
・家を売却する
・住宅ローンを抱えたまま夫婦の片方が住む
のどちらかを検討します。
家を売却する
家を売却する場合、アンダーローンの場合とオーバーローンの場合で分かれます。
アンダーローンの場合
家を売って得たお金で住宅ローンを一括返済できます。
金額が余った場合、夫婦で分けることができます。
オーバーローンの場合
オーバーローンの場合、家の売却額に追加で自己資金を用いてローンを完済させる必要があります。
この自己資金が調達できない場合は、住宅ローンの支払いを続けるか、任意売却を検討します。
任意売却とは、債権者である金融機関側の許可を得て、抵当権を抹消してもらい不動産売却を行う方法を指します。
売却額は全てローン返済に使用し、残ったローン残債については月々支払いを続けます。
ただし、任意売却にはメリットがある半面いくつかの以下のような注意点があります。
- 金融機関によっては最初から任意売却を了承しないところもある
- 住宅ローンの返済を数か月滞納していなければ利用できないため、信用情報に傷がつく
- ローン残債が多すぎて返済が難しい場合は断られる
- 任意売却の実績が多い安心できる不動産会社を選ぶ
住宅ローンを抱えたまま夫婦の片方が住む
子どもを慣れた所で生活させたいなどの事情により、住宅ローンを返済しながら夫婦のどちらかが家に住み続ける場合のケースです。
名義人が住み続ける
名義人がローンを払いながら住み続ける場合は特に大きな問題はありません。
ローン残債も合わせて財産分与をどうするか話し合いで決定します。
ただし住宅ローンが単独ローンではない場合、住宅ローンについて話し合いが必要になるため注意しましょう。
離婚後に非名義人側が住む場合
この場合、家を出た名義人が続けて住宅ローンを返済し続けるという対応が一般的です。
養育費の代わりとして住宅ローンを支払う場合や、状況によっては家賃として毎月非名義人が名義人にお金を渡すこともあります。
ただ、非名義人の状態で住宅ローンが残っている家に住み続けることは多くのトラブルを生みやすく、リスクが高い状態であると言わざるを得ません。
しかし住宅ローンの名義変更はみとめられないことが多いため、借り換えを行います。
借り換えとは、例えば夫の名義で組んだ住宅ローンを他の金融機関で妻の名義でお金を借りて完済し、そのお金を再度ローンを組んで返していく方法のことを指します。
借り換えをすることで、以前の金融機関と比べて金利などが高くなる可能性があります。
また税金や諸費用がかかるため注意しましょう。
住宅ローンをペアローンや連帯債務型など夫婦二人の名義で借りていた場合、
- 夫婦でこれまで通り返済を続けていくパターン
- 共有名義を解消し、家に住む方の単独名義に変更するパターン
の二つが考えられます。
夫婦でそれぞれ返済を続けていくパターンでは、お互いが相手の連帯保証人や債務者になっていることが多く、相手が住宅ローンを滞納すると加えてその返済義務も負うことになります。
また、手続き上離婚後も連絡を取る可能性が高く、トラブルが起こりやすくなります。
単独名義に変更するというパターンもありますが、既に個人のローン額だけで借り入れ上限額に達している場合、収入が変わらない限り金融機関の審査を通ることはかなり難しいといえるでしょう。
【まとめ】
住宅ローンを完済していない状態で離婚する場合、契約内容や現在の家の価値などによってどういう対応を行えばいいかが変わってきます。
離婚から2年経過すると財産分与を請求できないため、時間が経過していないうちに家について相談しておきましょう。
家の資産価値や任意売却など、不安になるなら不動産会社に相談するのも一つの手です。
気軽に問い合わせてみましょう。