「所有する不動産を活用して、起業の資金調達できる方法はあるかな？」
「不動産担保ローンで資金調達を考えているけど、デメリットってあるのかな？」
こうお悩みではないでしょうか？
この記事では、不動産担保ビジネスローンのメリットやデメリット、実際に融資を受ける際のポイントについて解説しています。
ぜひ参考にしてみてください。
不動産担保ビジネスローンってどういう金融商品？
不動産担保ビジネスローンは資金調達の際に、自身の所有する不動産を担保にして金融機関から融資を受ける金融商品です。
「担保」とは将来起こるかもしれないリスクに対する補償にすることです。
高価な資産である不動産と引き換えに資金を調達する方法なので、「金利が低めに設定されている」、「また大きな額の融資を受けやすい」、「返済期間が長く設定できる」など、メリットが多い資金調達方法です。
しかし、返済が滞った際には不動産を失う可能性もあるため、しっかりと金融商品の特徴を把握して活用しましょう。
不動産担保ローンと無担保ローンの違いは？
一方で、担保なしで融資を受けられる金融商品もあり、それが「無担保ローン」です。
無担保ローンは担保にする不動産を準備する必要がありません。
不動産の審査がなく手続きにかかる時間が節約でき、比較的迅速に資金を調達できます。
しかし、その分「限度額が低い」、「利子が高く設定されている」、「また返済期限が短い」ことが特徴です。
不動産担保ローンで事業資金を調達するメリット
では不動産担保ローンで資金調達をするメリットはどんなものがあるのでしょうか？
以下で解説していきます。
低金利で融資を受けられる
不動産担保ローンのメリットの一つ目が、低金利で融資を受けられることです。
返済が難しくなった場合に不動産を担保として融資額を回収するため、金利は1〜9%と無担保の場合より低めに設定されています。
無担保ローンの場合、貸した融資額を回収できない場合のリスクをカバーするため、4〜15%と高い金利が設定されています。
同じ返済期間でも、低い金利で融資を受けられれば返済総額を低くすることができます。
融資額の大きさ
一般的に担保を必要としない無担保ローンは、最高でも1000万円程度が借り入れ限度額となります。
対して不動産担保ローンは、価値の高い不動産を担保にしているため、億単位に限度額を広げられる可能性があります。
不動産は価値の高い資産であり、価値は比較的安定しているため、銀行や金融機関から大きな融資額を設定してもらえる可能性が高まります。
返済期間が長期に設定できる
不動産担保ローンは無担保ローンに比べると、返済期間が長期に設定できる可能性があります。
無担保ローンは利息も高めに設定されており、融資期間が長いほど貸し倒れのリスクが高くなるため、返済期間を短く設定します。
不動産担保ローンの場合は月々の返済が困難になった場合でも、金融機関としては不動産を売却し融資額を回収できる保証があるため、返済期間を長く設定できるのです。
20〜30年と長い返済期間の設定ができる場合もあります。
不動産担保ローンで事業資金を調達するデメリット
続いて、事業資金調達における不動産担保ローンを活用する際に、起こりうるデメリットについて解説していきます。
諸経費がかかる
不動産担保ローンは手続きに手間がかかるため、手数料や保証を設定する為の準備費用がかかります。
事務手数料は借入金のおよそ2%程度とすることが多いです。
不動産担保ローンのメリットに惹かれて申し込みをしたけど、手数料が高額になって後悔してしまうことがない様に、事前にどの様な書類や手数料が必要か金融機関に確認しておきましょう。
不動産担保ローンの手続きには以下の様な諸経費がかかります。
- 事務手数料
- 保証料
- 印紙税
- 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
審査に時間がかかる
無担保ローンの場合は依頼者本人の信用情報の確認など、すぐに審査が終了することが多いです。
不動産担保ローンは依頼者本人の信用情報に加え、不動産の価値の評価など審査項目が多い為、ある程度時間がかかります。
審査に3日程度、融資の実行には1週間ほどの期間が必要となる場合が多い為、余裕を持った資金調達計画と申し込みが必要です。
不動産を失うリスク
不動産担保ローンは金融機関が担保となる不動産に抵当権を設定します。
抵当権とは貸し手が担保となる不動産をもって弁済を受ける権利です。
不動産を担保にすることで、大きな金額を融資してもらえ、比較的長期の返済期間が儲けられることがメリットな反面、返済が難しくなった場合は不動産を失ってしまう可能性があるため、計画的な返済計画を立てましょう。
不動産担保ローンの審査基準
無担保ローンでは本人の信用で融資が受けられるか否かが決まりますが、不動産担保ローンの審査基準は大きく分けて3つあり、「事業の継続性」「依頼者の信用」「不動産の価値」で融資における審査が行われます。
事業の継続可能性があるか
事業が継続的に経営していけるかどうかの情報です。
金融機関としては経営状況が不安定で返済ができなくなる可能性が高い企業に融資をしたくないですよね？
そのため、経営状況を確認するため、今までの事業年数や数年間の決算状況、事業規模などを確認した上で、今後も事業が継続的に運営していけるか総合的に評価します。
この基準はある程度、信用力のある経営実績のある企業の方が有利となります。
起業したての規模の小さい企業に関しては、信用力が乏しいため不利になると考えておきましょう。
他金融機関での借り入れ状況
他の金融機関で借り入れがあるかどうかも融資において大切な審査基準となります。
他金融機関からの借り入れがある場合は、返済総額が膨れ上がり、返済困難となる可能性があるため審査では不利になるでしょう。
具体的には、もし借り入れしている場合は何社から、どのくらいの額の借り入れ額があるのかを調査されます。
さらには過去の返済歴（遅延・滞納）や不払いの税金などがあると、信用情報として不利に働いてしまいます。
不動産価値
融資額に直接関係してくるのが、この担保に入れる不動産の価値になります。
不動産の価値で高い融資額が得られる可能性が高まります。
不動産価値が高ければ、億単位の融資を受けることもできる場合があります。
一般的に不動産の「土地」と「建物」に対して評価をします。
融資額は金融機関によって異なりますが、「土地」に対しては固定資産税評価額や路線価、公示価格、基準地価で評価され、「建物」に対しては、法定耐用年数、再調達原価、実勢価格などを基準に決定されることが多いです。
一般的に融資額は不動産評価額の60〜80%程度のことが多いです。
不動産担保ローンの相談はどこでできるの？
不動産担保ローンの相談はどこでできるのでしょうか？
不動産担保ローンを扱っている金融機関には銀行、地域金融機関、信託銀行、信用金庫、信用組合、ノンバンクなどがあります。
その中でも取り扱い件数が多いのは「銀行」と「ノンバンク」が占めています。
銀行
ノンバンクに比べると審査が厳しいです。不動産の審査条件を満たすことができないと、融資を受けられない可能性があります。
また資金使途が限定的であり、事業資金に使えないこともあるため、相談の段階で確認が必要です。
ノンバンク
ノンバンクとは預金機能のある銀行と違い、融資のみを行う金融機関のことです。
銀行に比べると審査基準が低く設定されており、審査のハードルは低く、さらに融資までの期間が短いことが特徴です。
しかし、銀行に比べると金利が高く設定されており、各々の特徴を比較し、余裕を持った返済計画を立てられる商品を選びたいところです。
【まとめ】不動産担保ローンも資金調達の候補に！
事業資金を集める方法として不動産担保ローンについて解説してきました。
不動産担保ローンは所有する不動産を担保にすることで、比較的大きな額の資金を低金利かつ長期の返済期間で設定しやすい金融商品です。
しかし、返済が困難になった場合、担保に入れた不動産を失う可能性があるため、返済計画は慎重に立てたいところです。
特徴を加味して、資金調達の候補の一つとして考えましょう。