不動産担保ローンの利用を考えている人もいるでしょう。不動産担保ローンを利用するなら融資などを受け入れやすくなるため、いろいろな資金として活用できます。
ただ、融資をするときに土地がなくマンションや住宅などの建物のみしかない人もいるでしょう。その場合、不動産担保ローンは利用できるのか疑問に感じることもあるはずです。建物のみの不動産担保ローンの審査や融資などについて今回記事で紹介しましょう。
不動産担保ローンを利用するときのポイント
不動産担保ローンを利用して融資を行いたい場合は、しっかりポイントを把握しておくことです。特に、土地と物件が違う場合は担保として認めてくれるのか気になるはずです。建物のみの不動産担保ローンは以下を把握しておきましょう。
基本的に建物のみでも借入は可能
不動産担保ローンを利用するときは、基本的に建物のみでも利用可能です。それは担保として金融機関が審査をするときに、土地と建物は別々で評価されるためです。そのため、不動産担保ローンを組むときに建物のみだけでなく、土地のみや両方共に担保にして融資を受けることができます。
建物のみを融資にする場合、築年数や建物構造などで評価額が変わります。そのため、中古物件やあまりにも古い築年数の場合は自分が希望した融資を受けることが難しく、少ない金額設定になる場合もあるでしょう。また、建物を評価する方法はいろいろあるため、しっかり確認して希望額に達することができるのか調査しておくのがいいでしょう。
建物のみで借りる場合は評価額の算出を確認しておく
住宅やマンションなどの建物の場合、上記でも紹介したように築年数や構造などで評価額が変わります。また、構造に関しては法定耐用年数によって固定資産の税法が定められており、減価償却をするときのポイントにもなります。
そのため、経年劣化がひどい場合は価値が下がってしまうため、ローンを組むときに評価が下がることもあるでしょう。
耐用年数はそれぞれの建物の質によって決まっており、木造であれば22年、重量鉄骨造であれば34年、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造だと47年です。それぞれ1平方メートルにした場合の価格は以下のようになります。
・鉄筋コンクリート造が18〜20万円
・重量鉄骨造が15〜18万円
・軽量鉄骨造が12〜17万円
・木造が12〜16万円
そして、計算式は「1平方メートルあたりの再調達価格×床面面積×残存年数÷法定耐用年数」です。仮に1平方メートルあたりの再調達価格が16万円で床面積100平方メートル、築10年の木造だと以下の評価額になります。
16万円×100×(22-10)÷22＝約872万円
建物の評価額が分かれば、担保掛目をかけることで評価額を算出することが可能です。基本的に7割と設定されているため、先程計算で出した872万円×0.7で約610万円という計算になるでしょう。
評価額は必ずこの計算になる保証はありませんが、代替の評価額を割り出すことができるはずです。建物の価値がよほど悪いなど、マイナス面が大きくなければ誤差も少ないです。
マンションの場合は計算式が異なる
建物のみでマンションで不動産担保ローンを考えるなら、建物と土地の評価額を別々にして合算します。建物の評価額は固定資産税評価額と同じなので、自治体から送付される納付書の明細書を確認すれば大丈夫です。マンションの土地の価格は所在地の路線価を調査して、マンション全体の面積をかけるなら価格が分かります。
その後に、マンション全体の土地の価格に持分割合掛けて、専有分の土地の価格を求めるなら算出可能です。そして、固定資産税の土地と評価額専有分の土地の合計金額を合算して担保掛目をかけることで評価額が分かります。
少し、複雑そうに見えますが、送付される資料の中で記載されている数字を確認して計算式に当てはめるだけなので、簡単に算出可能です。もちろん、こちらも目安のみになるため、多少数字が前後することはあるでしょう。
不動産担保ローンで建物のみのメリットとは？
不動産担保ローンを利用するときは建物のみで申し込みすることもできますが、どのようなメリットがあるのか知っておきたいでしょう。建物のみで利用する際は以下のようなメリットがあるため確認してください。
他のローンより低金利で借りられる
不動産担保ローンの金利はカードローンなどと比較すると、低めの設定とされています。カードローンは金利設定が3.5％〜18%ほどになっており、借入れとしては高額です。そして、不動産担保ローンの場合は1〜9.5%の範囲になっており、幅は広いですがカードローンよりも低いです。
また、マイカーローンの場合は2.5〜6%になるため、不動産担保ローンローンの方が金利を抑えられる可能性も高いです。
住宅ローンの方が0.4〜1%の幅で金利が設定されているため、不動産担保ローンよりは安いですが、住宅ローンは住宅購入費用、マイカーローンの場合は自動車購入費と目的が限定されているため、利用しにくいこともあります。その点、不動産担保は建物のみで、どのような目的や用途でも活用できるため、利便性が高いです。
保証人が不要で借りられる
不動産担保ローンは家などの建物を担保にするため、保証人も不要です。他のローンの方法だと借入れするときに連帯保証人が必要になるため、家族や親族、友人などにお願いしなくてはいけません。そして、万が一借金を返せなくなれば保証人に迷惑をかけることになるでしょう。
不動産担保ローンだと万が一返済できなくても、自分の建物のみを失うことになり、自分の財産は守ることができます。リスクという点を考えても建物があるなら、不動産担保ローンを利用した方が安心できるでしょう。ただ、親や親族などの建物だと、持ち主に連帯保証人になってもらう必要があるため注意してください。
高齢者でも利用できる
物件を所有しているなら年齢に関係なく、高齢者でも不動産担保ローンを活用できます。高齢者の場合は借入れするときに年齢によって審査を通過できないこともあります。仮に通過できても、カードローンなどの場合は少ない融資額になるでしょう。
しかし、不動産担保ローンであれば物件の価値で融資を決定してもらえるため、高額な金額も得られる可能性が高いです。生活費や老人ホームの施設費用などに当てることができるため、考えてみましょう。
【まとめ】建物があるなら不動産担保ローンの審査をしてもらおう
マンションでも一戸建でも物件を持っているなら、不動産担保ローンの利用を検討してみるべきです。土地は別の所有者でも建物が自分の物であれば、融資してもらうことが可能です。ぜひ、必要書類を準備して申請してみてください。
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