融資を必要とするなら、不動産担保ローンの利用を考えることができます。物件を持っているなら、担保とすることで資金を得られるため、他のローンよりも利用しやすいメリットがあります。
ただ、不動産担保ローンは様々なポイントを押さえておく必要があり、その中で掛け目を確認しておくことが大事です。不動産担保ローンを利用する際の掛け目とは何か、また算出方法や担保評価額なども押さえておくべきなので紹介しましょう。
不動産担保ローンの掛け目とは何か？
不動産担保ローンを利用するときは、掛け目を確認しておくべきです。掛け目は融資上限金額を算出する際の数値であり、銀行やその他の金融機関、ローン会社によって異なります。ただ、大体は不動産の担保評価額の7〜8割程度になっており、融資上限金額の掛け目です。
さらに、掛け目は不動産担保の地域や市場性、ローン契約の内容によって変動するため、人気エリアや駅徒歩圏内の物件であれば、高く計算できることも期待できます。逆に、人気がない場合は返済が難しくなる可能性もあるため、債権回収リスクが下がることになるでしょう。
担保評価額についてポイントを確認
掛け目は担保評価額と関係があり、どちらも融資の際は重要です。不動産担保ローンを利用するときは、担保評価額によって融資の上限値がきまりますが、算出方法などについてポイントを知っておくことも大事です。以下の内容について紹介しましょう。
担保評価額の算出方法とは？
担保評価額を知ることができれば、大体の上限値を確定することが可能です。ただ、どのように算出することができるのか把握しておく必要があります。担保評価額の算出は、不動産の評価額と担保掛け目によって計算します。例えば、不動産評価額が5,.000万円で掛け目が80％であれば5,000×0.8となるため、4,000万円が評価額です。
もし、同じ5,000万円でも、担保掛け目が60％であれば、5,000×0.6で3,000万円の評価額になるため、融資可能額に違いが生じることになります。
資産価値の高い不動産を担保にしても掛け目が低いと借りられる金額は少なくなり、上記の計算でも1,000万円の差が生じます。そのため、不動産担保ローンで借入金額を大きくしたい場合は掛け目の設定を比較して申込みすることも重要なポイントになります。
上限まで融資してもらうことは可能か？
不動産の担保評価額を算出することができたなら、融資可能額の上限が分かります。ただ、必ず上限値で融資してもらえるわけではありません。例えば、すでに不動産を担保にして借り入れがある場合はローン残債が差し引かれるため、融資可能金額は変化します。
例えば、1,000万円の残債がある場合は追加で不動産担保ローンを借りることになります。例えば、上記で算出した評価額が5,000万円で担保掛け目が80%の不動産は担保評価額が4,000万円です。ただ、残債が差し引かれるため、融資可能上限は3,000万円になります。借り入れがあって追加融資を受ける場合は上限金額が少なくなるため、注意しておくべきです。
担保評価が低いと融資は不利になるのか？
不動産担保ローンを契約するときに、担保評価が低いと融資は不利になると考えることもあるでしょう。結論として、担保評価の低さで融資が不利になることはありません。金融機関としては、担保評価額に関してどれくらいの割合であれば、保全として機能するのかを重視します。
そのため、担保評価額が低くても借り入れ金額が低いなら、融資条件が不利になるわけでありません。そして、不動産担保ローンの掛け目は、主に信用力によって決定します。これは、返済能力のことを指しており、毎月の返済するための収入があるのか着目します。
自分の職業や年収、勤続年数、延滞履歴の有無など、属性を考慮することで融資の上限金額も決まるため、自分の返済能力が高いのか確認しておくことが大事です。過去に破産歴や指定信用情報機関に登録されている場合は、返済能力が低いと判断されるため、融資は審査の段階で落ちてしまう可能性が高いです。そのため、担保評価よりも自分の返済能力に目を向けておきましょう。
上限まで借りなければ金利が優遇されることもある
不動産担保ローンで掛け目から評価額を決定することができれば、上限の融資額が分かります。ただ、自分の状況によっては、上限融資額まで借り入れしなくて良い場合もあるでしょう。例えば、時価評価額5,000万円で掛け目80％であれば、融資の限度額は4,000万円までになります。
ただ、上限まで借りるとなれば金利も高く設定されるため、返済負担が増すことになるでしょう。上限フルまで借り入れされると金融機関のリスクが大きくなるからです。
しかし、上限4,000万円の中で3,000万円までしか借り入れしなければ、担保余力があるため、金融機関も金利を引き下げる余地が出ます。そのため、金利の引き下げを狙うのであれば、限度額から余裕のある金額のみ借り入れするようにしましょう。
掛け目が低くなる可能性のある物件とは？
不動産担保ローンの際に掛け目と評価額は大事ですが、自分の物件によって掛け目が低く設定され、融資金額が低くなる場合もあります。また、物件によっては審査を通過できないリスクもあります。どのような物件だと評価額が小さくなりやすいのか以下をご覧ください。
住宅ローンが残っている自宅
不動産担保ローンで住宅ローンが残っている物件の場合、ローン残高が考慮されます。住宅ローンが多く残っていると返済能力の点でも厳しいと判断されるため、審査に通過するのが難しくなるでしょう。さらに、住宅ローンがある物件は万が一競売にかけられると、第二抵当権になります。
第一抵当権を持つ金融機関が優先的に売却値から資金を回収できるため、第二抵当権だと十分な資金を回収できないリスクがあります。そのため、住宅ローンの残債によっては掛け目が低く設定されて、十分な融資額を得られない場合もあります。
築年数の古い物件
築年数の古い建物も、不動産担保ローンとして利用することができます。ただ、築年数が古いと担保価値も低くなり、審査自体に通過するのも難しくなる場合があります。経年劣化なども評価対象に含まれるため、築年数が古いと融資の上限値も低くなる可能性が高いです。法定耐用年数を超えていると評価額が0になることもあるため、十分な融資金額にならないことを理解しておきましょう。
【まとめ】掛け目と評価額は確認しておこう
いかがでしたか？
不動産担保ローンを利用するときは、掛け目と評価額の確認をしておくことが大事です。掛け目は不動産の価値や利用者の返済能力などに関係し、借り入れ方法によって金利負担も変わります。融資で重要な項目になるため、まずは金融機関に相談してみてください。
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