不動産担保ローンを利用する際は、所有物件があれば審査を通過して資金を得ることができます。借入れしやすい傾向がありますが、物件によっては利用が難しいケースもあり、投資用として購入したワンルームの場合は「担保ローンとして利用できるの？」と疑問を感じる人もいるでしょう。
不動産担保ローンでしっかり融資をしてもらうためにも、物件情報はしっかり押さえておく必要があります。内容について徹底紹介しましょう。
マンションのワンルームを不動産担保ローンで利用するポイント
不動産担保ローンは物件を所有しているなら融資を検討できますが、ワンルームだと規模が小さいため不安を感じる人もおられるでしょう。区分所有するワンルームマンションの1室でも基本的に担保ローンで利用は可能です。
しかし、利用する際はポイントを押さえておく必要があります。どのようなポイントがあるのか内容を紹介しましょう。
収益還元法について確認しておく
不動産担保ローンを利用するときは、収益還元法について確認しましょう。収益還元法は、アパートや賃貸マンションなどを売買するときに利用する不動産の評価方法です。評価対象となる物件が評価する時点以降に得られる地代や賃料などの収益を基準に建物を評価するやり方になります。
住みやすさなどは含まれていないため一般住宅には向いておらず、マンションやアパートのみに適用されます。収益還元法式の場合は建物に収益性があると判断されると、年間の利回りは低い数字で計算され、収益がないと判断されると高い利回りで計算されます。
つまり、評価によって融資の金額も変化し、低くみられると担保ローンとして活用したくても希望金額に届かない可能性があるでしょう。ワンルームの場合はマンションやアパートの評価額によって決まるため、収益性が高いかどうかについて確認しておくのが良いでしょう。
マンションの所在地により物件評価額は変化する
収益還元法によるマンションの評価額は、どの地域やエリアにあるのかで大きく変化します。一般的に評価が高いのは都市部であり、都内の人気エリアであればマンションの年間利回りは7〜8%の1桁台になります。しかし、地方の場合はエリアによって差が生じ、人気も都市部ほどではないため、年間利回りが15〜20%になってしまうケースが多いです。
さらに、地方の場合でもアクセスが悪い場所であればより評価が厳しくなり、借り入れ自体が難しくなる場合もあります。そのため、担保にするワンルームマンションは、できれば都市部にあるのが有利と言えます。
しかし、都市部のマンションであっても周辺の環境や交通の利便性によって変化するため、物件の評価額が必ず良いというわけではありません。利回りの確認をした上で、不動産担保ローンの会社に融資の相談をしてください。
入居率や大学などが近くにあると融資額が大きくなる可能性が高い
アパートやマンションの評価額は、入居率も大きな査定対象になります。アパートや賃貸物件などは入居者が多いほど、収益が大きくなるため高い評価を受けることが可能です。入居者が退去しても直ぐに次の人が決まるような物件であれば、評価も大きいため融資額も予想通り得られる可能性があるでしょう。
しかし、入居率が低く空室が目立つような物件や入居者があまり入って来ないようなマンションのワンルームであれば、債権者のリスクが大きいため融資額も最低限に設定される可能性が高いでしょう。
各金融機関により基準は異なりますが、評価が低いと審査に落ちてしまい融資を拒否されることもあります。ワンルームの評価ではなく、所属しているマンションの入居率は必ずチェックしておくのが良いです。
ちなみに大学の近くやオフィス街にあるマンションの場合は、評価も高い傾向があります。入居と退去による出入りは激しくても、どの時期でも部屋が埋まって空席がない状態になっているため、不動産担保ローン会社も安心できる要素があるからです。該当するようであれば高額な融資も期待できるでしょう。
マンションのグレード
ワンルームの評価は、マンションのグレードも関係します。新築であれば設備も清潔感もあるので、基本的に人気も高いので入居者が直ぐに決定するでしょう。一方中古のマンションの場合はすでに外観なども悪くなっているケースが多いので、入居者が決まらない可能性もあります。
評価が下がることになるため、融資の内容も厳しくなる場合があります。ただ、中古でも入居者が多いなら評価が高くなるケースはあるため、その点を確認して相談するのも良いでしょう。
投資用のワンルームを不動産担保ローンに利用する際の注意点
ワンルームマンションを不動産担保ローンに利用する際は、注意点も確認しておくべきです。注意点を把握しておくことで、自分の目的や希望に沿って融資を検討することが可能です。特に注意しておくべき点のみ内容を解説しましょう。
利回りが大きいと返済額も大きくなるため注意しておく
ワンルームマンションの利回りが大きい場合、返済額も大きくなることを把握しましょう。都市部と地方では利回りに10％ほどの差がつく場合があるため、場所によって毎月の返済額も大きく変わることが予想されます。
もし、利回りの高い物件で返済負担が増加するようであれば、自分の状況によっては毎月の返済額が生活を圧迫する可能性もあるでしょう。
また、返済額を滞納してしまうと自分の信用にも傷が付くことになり、後々他の借入れなどに影響が生じるケースもあります。そのため、ワンルームマンションの利回りを確認し、返済とのバランスを考えて利用を検討しましょう。
融資はノンバンクの利用が基本
ワンルームを担保ローンにする場合は、基本的にノンバンクの利用になります。ノンバンクの場合は審査基準も厳しくなく、第二抵当権有りの物件などでも融資対象にしている会社もあるため、ワンルームでも借入れができる期待を持てます。
一方、銀行の場合は審査基準や条件が厳しく、ワンルームだと基本的に融資対象になっていません。銀行は一戸建てやマンション1棟などでのローンプランがほとんどなため、ワンルームの場合はノンバンクから自分に合う内容を探す必要があるでしょう。注意点としては金利が高い傾向になる点です。銀行よりも基本的に金利負担が大きいため、返済プランを確認して利用してください。
【まとめ】ワンルームマンションの担保ローンは評価額を確認
ワンルームの場合は、マンションやアパートの評価が融資に影響します。投資用に関係なく、担保ローンは活用できますが、利用するローン会社によって条件は異なるため、担当者と相談して納得する契約にしてください。