「不動産の転売って実際に儲けられるの？」
「そもそも転売って違法じゃないの？」
「転売業に対して、準備資金は銀行からの融資は通らないの？」
こんなお悩みを解決できる記事になっています。
この記事では『不動産の転売業に対して融資を受ける方法』について、押さえておきたいポイントを紹介しているので、ぜひ参考にしてください！
記事前半では不動産の転売についての概要を、後半では実際に転売業に対して融資を受けるための方法を解説しています。
家を購入する際には、住宅ローンや住宅保険を利用することで、よりやすく、安心して購入することができます。
しかし、不動産の転売業においても同様に、銀行からの融資を活用することができます。この記事では、その融資を受けるための具体的な方法を紹介しています。
転売業においては、準備資金が必要ですが、銀行からの融資を受けることで、その負担を軽減することができます。
「不動産の転売に関する悩み」「不動産転売のための融資は通らないの？」そんなお悩みをお持ちの方は、この記事を参考にして、融資を上手に活用し、成功を目指してみてください！
それではいきましょう！
不動産の転売とは？
不動産の転売は、不動産を購入し、買い値より高い価格で売却することで、差額の利益を得る取引方法です。
土地や不動産の価格は一定ではなく変動するため、購入時の価格より売却時の価格が上回れば利益を出すことができます。
周辺地域の開発により土地の価格が上がったタイミングでの売却や、人気のマンションを購入して数年後に価値が高まったタイミングで売却することで利益を上げることが可能です。
さらには築年数の古い建物物件を更地にしたり、複数の隣り合う土地を合わせて大きな土地として価値を上げる方法などもあります。
不動産の転売は違法なの？
転売と聞くと、買い占めや高値で売りつけられるイメージもあり、違法性がありそうですが実際はどうなのでしょうか？
結論としては、不動産の転売業は違法ではありません。その理由を以下で解説していきます。
違法ではない理由
不動産の転売が違法ではない理由は、あくまで不動産を購入し、第三者へ売却するというシンプルな売買行為のためです。
不動産の転売が違法だといわれているのが、1980年後半からあった不動産バブルの影響です。
土地転がしといわれる方法で異常な不動産価格の高騰を見せたことから、1990年に土地基本法が制定されました。
土地基本法では「土地は、投機的取引の対象とされてはならない」と明記されており、「利益目的の土地の活用」が違法であるという認識が広がったといわれています。
不動産転売を継続する際は注意！
不動産の転売行為自体に違法性はないものの、継続した転売行為をする際には注意が必要です。
継続的に転売を繰り返すことで、投機目的の不動産売買がなされているとみなされ、法的措置を受ける可能性があります。
転売行為の繰り返しは事業性が高いことから「業」とみなされ、宅地建物取引業の免許を有した会社でのみ行うことが許されています。
そのため、個人での不動産転売をする場合は「数ヶ月に一度」など、一定の期間を儲けるなどの工夫が必要になります。
不動産の転売で利益は出せるの？
不動産の転売で利益を出すことは、あまり簡単な方法ではありません。
その理由を以下で解説していきます。
大きい諸経費が必要
不動産の転売時に生じる諸費用が大きくかかることが、利益を出すことが難しい理由の一つといえるでしょう。
主にかかる諸費用は仲介手数料と税金です。
仲介手数料として、購入、売却のどちらのタイミングでも取引額のおよそ3%がかかってきます。
また税金の面では、転売で生じた利益には譲渡所得として高い税率が課税されます。
不動産の転売で利益を出すためには、購入額より売却価格が上回ることが前提になりますが、よほど大きな利益が上がらない限り、利益を得ることは難しいといえるでしょう。
不動産の所有期間が短いと利益が出にくい
転売というと、短期で売買するイメージがあるかもしれません。
しかし、不動産を所有する期間が5年以下と短い場合は短期譲渡所得という名目で、利益をあげにくい税金の仕組みになっています。
・短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税30%、住民税9%
・長期譲渡所得（所有期間5年以上）：所得税15%、住民税5%
上記のように長期に比べ短期の場合では、大きく税率が上がるため利益を上げにくくなっています。
不動産の所有期間が長いと値下がりのリスクも
取り扱う不動産が戸建てやマンションの場合、所有期間が長いことで値下がりをするリスクがあります。
所有期間が長いことで地価が上がる反面、建物の経年劣化が進むことで不動産価格が下がり、土地と建物の価値が相殺されてしまう可能性があります。
建物の築年数を考慮して、計画的に転売を進める必要があります。
不動産転売に銀行の融資は利用できる？
不動産の転売に対して銀行は融資しにくい
不動産の転売で利益を出すためには、大きく諸費用がかかることも加味して、不動産購入の元手資金の調達が重要になります。
その際に銀行からは融資をしにくいといえるでしょう。
利益目的の不動産転売に対して、社会的イメージは良いといえず、銀行としては地上げに加担している構図となります。
銀行はこういった社会的にネガティブなイメージがあるため、融資の取り扱いをしません。
不動産に付加価値をつけることで融資可能に
銀行から融資を受けたい場合は、不動産に対して付加価値をつけることで、融資の検討ができるようになります。
付加価値をつけるというのはただ転売するだけではなく、不動産の価値を上げたうえで売却するということです。
たとえば、土地全体を整地することや、建物の修理やリフォーム（場合によっては解体など）をすることで物件の価値が上がり、銀行としても土地の開発という名目で融資を検討する材料とすることができます。
不動産転売の資金の調達方法3選
不動産の転売で取り扱うのが不動産という大きなものを動かすことになりますし、利益を出すためにはより大きな資金の調達がとても大切です。
どのような方法で資金を調達していけば良いか、以下で解説していきます。
銀行からの融資
まず一つ目は銀行からの融資です。
財務状態が良好で、実現可能な事業計画を提示できる企業では、ある程度の融資を受けられるでしょう。
実績を作り、信用を積み上げられている企業の場合は、より多くの資金を融資してもらえる可能性があります。
しかし、前述した通り、銀行では不動産の転売という目的での融資はハードルが高い側面があるため、より入念な事業計画が求められます。
地方自治体の助成制度を活用する
二つ目は地方自治体からの支援を活用する方法です。
金融機関に比べて非常に金利が低く、長期での返済が可能であるなど、好条件での融資が可能です。
また企業の事業としての社会貢献度が高い場合は、助成金としては比較的高い融資を受けられる可能性もあります。
しかし、不動産の転売に該当する助成金自体が少ないのと、金融機関での融資額に比べると少額（300万円前後）なことが多いです。
ノンバンクの不動産担保ローン
三つ目はノンバンク（銀行以外の金融機関）の不動産担保ローンを活用する方法です。
所有している不動産を担保に入れ、新たな不動産を購入する資金を融資してもらう資金調達方法で、不動産の転売業に一番相性の良い方法といえます。
利益が思うように出ない場合は、担保にしている不動産を手放すリスクはありますが、所有している不動産を担保にすることから金利も低く抑え、融資を受けられます。
【まとめ】売却時期や方法を工夫する必要がある
不動産の転売で利益を出すためには、売却時期や売却方法を工夫する必要があります。
不動産という大きな商品を扱うのと、転売活動に必要な諸費用を考慮すると、初期の資金調達がとても重要となります。
上記で解説してきた情報から、その物件に合った融資先を検討したり、売却方法の幅広い選択肢の中から条件の良いものを選び、不動産の転売活動を進めていきましょう。
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