資金調達の方法として、不動産担保ローンの利用を考える方もいるでしょう。物件を所有しているなら、担保として資金を得やすい制度であるため、前向きに検討できる借入方法です。
ただ「住宅ローンが残っている物件を担保にしたい場合は大丈夫なのか？」と疑問に思う人もいるでしょう。住宅ローンの返済中である物件を不動産担保ローンで利用する際の内容を今回の記事で徹底紹介致します。
住宅ローンの返済中でも不動産担保ローンを借入れできるケースとは？
住宅ローンによる返済中は、まだ物件の残高が残っている状態になるため、「不動産担保ローンの利用ができない」と考える人もいるかもしれません。しかし、住宅ローンの返済中でも一定の条件があれば不動産担保ローンを利用できるケースがあります。どのような状態であれば、借入れ検討できるのか紹介致します。
ローンの元本返済が半分以上進んでいる
住宅ローンの返済中でも、すでに元本の半分以上を返済しているなら、借入れできる可能性があります。不動産担保ローンは、万が一滞納して返済できなかった場合、物件を売却して資金を回収する仕組みです。
しかし、ローンの残高が多い場合は、差し押さえして売却しても、先に住宅ローン分を支払いしなくてはならず、金融機関側は資金回収できないリスクが生じます。そのため、残高がほとんど残っている状態であれば契約するのは難しくなりますが、すでに半分以上の返済を終えているなら、金融機関も資金回収の目処が立ちやすく、前向きに借入れを検討してくれやすいです。
もちろん、金融機関の方針や担保にする物件の評価額なども関係してくるので、必ず不動産担保ローンを利用できるわけではありません。ただ、可能性はあるので、金融会社に相談してみるのがおすすめです。
住宅ローンで繰り上げ返済している
住宅ローンを繰り上げ返済している人は、不動産担保ローンを利用できる可能性があります。繰り上げ返済は毎月の返済とは別に借入金を返済する制度であり、支払い利息の減少や返済期間の短縮を行えるメリットがあります。
そのため、住宅を購入した直後は支払い代金が大きいので、担保余力が無い方もいるはずですが、余力ができれば繰り上げ返済をしてローンを大幅に減らすことが可能です。繰り上げ返済により、住宅ローンの残高が大きく減少できれば、不動産担保ローンの借入れハードルも低くなるため利用を考えてください。
ただ、住宅ローンを提供する金融機関によっては繰り上げ返済を認めていないケースもあります。そのため、制度として活用できるのか問い合わせしてから計画してください。
住宅ローンの返済期間が短い
住宅ローンの残高がある状態でも返済期間がすでに短いなら、借入れできる可能性があります。住宅ローンは契約をした際に30年や35年など、返済期間が定められます。そのため、契約した直後や数年の場合は返済金額が少ないので借入れが難しくなる場合もあるでしょう。
しかし、完済まで数年という期間であれば、不動産評価額によって金融機関も借入れを行ってくれる可能性があります。返済期間が短いと、ローンの残高も少なくなっているため、評価額が大きく上回っているなら、万が一の場合も回収できる目処が立つからです。上記の繰り上げ返済も同じですが、完済まで期間が短いなら住宅ローンがあっても有利になるケースがあるので検討してください。
不動産担保ローンで住宅ローン返済中の物件を借入れする際のポイント
住宅ローンを返済中でも、物件の状況によっては不動産担保ローンを利用できます。しかし、必ず不動産担保ローンを利用できるわけではないので、ポイントも把握しておく必要があるでしょう。どのようなポイントがあるのか解説致します。
第二抵当権を認めていない金融機関は利用できない
住宅ローンを返済中の物件は、どの金融機関でも利用できるわけではありません。金融機関によっては第二抵当権は申込不可にしているケースもあり、住宅ローンがあるだけで拒否される場合もあります。抵当権というのは1つの不動産に対して複数の設定をして、早く契約した金融機関が優先される制度です。
住宅ローンの返済中は、すでに第一抵当権が設定されている状態であり、不動産担保ローンを契約する金融機関は第二抵当権の扱いになります。そのため、第二抵当権の金融機関は資金提供したときに、回収する点でリスクを負うことになるため、受付していない場合があります。
特に、銀行や公的機関など低金利を実施しているところは、第二抵当権を認めていない場合もあるため注意して、申込みしてください。
担保価値や信用力が低い
住宅ローン返済中の物件でも、評価額が低い場合は不動産担保ローンを契約できない可能性があります。物件の価値は地価や経済状況によって左右されるケースがあるので、状況によっては購入したときよりも価値が大きく下がって借入れが難しくなる場合もあります。
また、建築違法や土壌汚染、物件周辺での事故や事件などが生じた場合も大きく価額が低下する可能性があるので、返済残高が少ない状態でも審査の段階で拒否されることがあると明記してください。
また、契約者の信用力が低い場合も借入れが難しい場合もあります。過去に債務整理や任意整理などで返済事故を起こしている、または収入が不安定で返済リスクが高いなどの場合、金融機関の印象はとても悪くなります。万が一、返済できない場合は不動産を売却して回収できますが、始動するまで期間が長引くこともあるため、返済能力の点で信頼できない人は断られるケースもあるでしょう。
大きな金額は借入できないケースもある
住宅ローン返済中の物件による不動産担保ローンは、大きな借入額にならない場合もあります。住宅ローンは返済中はすでに抵当権がある状態です。返済中でも借入れできる金融機関はありますが、契約書の返済能力と物件の価値を審査して金額を決定するため、場合によってはかなり少額になるケースもあります。もし、予想以下の金額になれば自分の用途に応じた資金を準備できず、新たに契約を練り直さなくてはいけない場合もあります。この点も注意して利用を検討してください。
【まとめ】住宅ローン返済中の不動産担保ローンは利用可能
住宅ローン返済中の物件でも、不動産担保ローンでの借入れを行えるケースがあります。しかし、必ず審査を通過できるわけではなく、全ての金融機関が対応しているわけでもありません。注意点も考慮しつつ、綿密に計画して申込みを検討してください。