不動産の贈与税はいくら？土地の贈与税の計算方法について解説！

生存している個人から財産を貰うことを贈与といいます。

贈与を考えているけれど、税金が高そうで二の足を踏んでいる方もいるのではないでしょうか。

今回は、そんな贈与の際に発生する贈与税について紹介していきます。

贈与の際に非課税になるケースについても解説していきますので、ぜひ情報を活用してください。

不動産の贈与税とは

贈与とは、無償で贈与者（与える側）が受贈者（受け取る側）へ、不動産や不動産の購入資金、自動車、貴金属などを渡すことを言います。

一般的に贈与は親から子、配偶者から配偶者などに行われ、贈与者が生存しているという点が相続と異なります。

原則贈与額が年間110万円を超えると贈与税が発生し、受贈者が支払う必要があります。

不動産の相場を考えると、不動産の贈与ではほぼ贈与税がかかると言えます。

ただし、不動産の贈与には税負担の軽減特例が設けられています。

不動産の贈与税の計算方法

贈与税の課税方法には暦年課税制度と相続時精算課税制度の二つがあります。

受贈者は贈与者ごとに課税方法を選択することができます。

この項目では暦年課税制度の計算方法について解説していきます。

不動産の価値を求める

贈与税を計算する際に必要なのが不動産の価値（評価額）です。

土地の評価額は、路線価が定められている地域では路線価方式、それ以外の地域では倍率方式で求めます。

この路線価や倍率は国税庁のホームページで確認可能です。

建物の場合は固定資産税評価額から求められます。

評価額は毎年送付される固定資産税課税明細に記載されています。

マンションの場合、土地と建物のそれぞれの評価額の合計で算出します。

 暦年課税

暦年課税制度とは、1月1日〜12月31日の1年間に贈与を受けた金額を合計し、合計額が110万円の基礎控除を超えた場合に贈与税が発生します。

暦年課税制度における贈与税額の計算式は以下の様になります。

贈与税額＝（贈与財産評価額－110万円）×一定税率―控除額

暦年課税は特例贈与か一般贈与のどちらかに分類されます。

特例贈与は両親や祖父母などの直系尊属から18歳以上（2022年3月31日以前の贈与の場合は20歳以上）の子や孫への贈与のことをいいます。

特例贈与における贈与税額は、特例税率を適用して計算します。

一般贈与は特例贈与以外の贈与のことをいい、こちらは一般税率を用いて計算します。

特例税率は一般税率よりも低いため、特例贈与の場合の贈与税の方が安くなります。

暦年課税制度における贈与税額を計算する場合、特例税率か一般税率で税率や控除額が変わるため、下の表で確認し、それぞれ「（贈与財産の合計－110万円）×税率ー控除額」という式に当てはめて計算を行います。

特例贈与の税率と控除額

一般贈与の税率と控除額

贈与以外の場合に贈与税がかかる場合

贈与と言えば、最初に思いつくのは贈与者の生前に確実に受贈者の手に渡るように行う生前贈与。

しかしそういった生前贈与以外でも、「贈与」という行為にあたり、贈与税がかかるケースがあります。

無償で土地の名義変更を行う場合

売却などではなく無償で土地を名義変更した場合、土地を贈与したと考えられ贈与税の対象となります

親族から評価額とはかけ離れた安い値段で土地を譲り受けたとき

この場合、土地の評価額と実際に払った額の差は贈与とみなされます。

共有名義になっている土地の持分を無償で変更したとき

例えば半々の持ち分で共有名義になっている土地を、無償で８：２など片方が多く持ち分の割合変更した際、持ち分が増えた土地は贈与とみなされます。

共有の土地の分筆をした際、元々の土地の持ち分と分筆後の土地の持ち分が異なる時

上記と同様に、半々の持ち分で共有名義になっている土地を、片方が多く持ち分変更して分筆（複数の土地に分割して登記しなおす事）した場合、持ち分が増えた土地は贈与とみなされます。

 負担付贈与をして返済額と差がある場合

債務返済を負担してもらうことを条件に土地を贈与するケースを、負担付贈与といいます。この場合、土地の取引価格と残債分に差があると贈与税の対象になります。

不動産の贈与時にかかる贈与税以外の税金

不動産取得税

不動産を贈与すると、贈与税だけではなく不動産取得税の対象にもなります。

不動産取得税は都道府県から課される税金であり、申告しなくても都道府県から納税のために納付書が送付されます。

また贈与税の控除の特例により、贈与税が非課税になっても、不動産取得税は課税されます。

税率は

土地と住宅用家屋の場合…固定資産評価額×3％×2分の１（2027年3月31日まで）

非住宅用の家屋…固定資産税評価額×4％

となっています。

登録免許税

登録免許税は、法務局に登記を行う際に課税されます。

贈与においては、不動産の名義変更（所有権移転登記）の際に登録免許税が発生します。

贈与の際の登録免許税課税額は固定資産税評価額×2％で計算されます。

相続時精算課税制度を利用した贈与

相続時精算課税制度とは、

• 年間110万円まで贈与税がかからない「基礎控除」
• 累計2500万円まで贈与税がかからない「特別控除」

という2つの控除をもつ制度です。

基礎控除の110万円を引いた贈与の合計額が、特別控除の2500万円を超えると、20％の贈与税が課税されるという仕組みです。

計算式は以下のようになります。

（＜年間贈与額－110万円＞の累計－2,500万円）×20％

相続時精算課税を使うためには、

• 贈与をした年の1月1日に贈与者が60歳以上である
• 贈与をされた年の1月1日に受贈者が18歳以上である
• 贈与者が受贈者の親か祖父母であること

という条件があります。

暦年課税と比べると、相続時精算課税率の方が低く、一見得に感じます。

しかしその後、相続税も課税されます（すでに払った贈与税は相続税から控除）。

そのため、決して得とは言い切れません。

ただし、価値が上がりそうな不動産を前もって贈与すれば、評価額が高くなってから相続するよりも税金が安くなるなどの可能性はあります。

不動産の贈与税を非課税にするための特例

夫婦間での贈与

夫婦間での不動産の贈与の場合、贈与税の配偶者の税額軽減制度（おしどり贈与）を使用することができます。

おしどり贈与とは、配偶者に居住用の不動産またはその購入資金を贈与した場合、2,000万円まで非課税になるという制度です。

この制度には以下の様にいくつか条件があります。

• 贈与を受けた配偶者は翌年3月15日までに、その不動産に暮らしている必要がある
• 20年以上婚姻関係にある夫婦であることなど

住宅購入費用の贈与

不動産の購入資金を贈与する場合に使えるのが、住宅取得等資金の非課税の特例です。

これは子や孫に家の購入資金や増改築費用を贈与した際、最大1000万円までの非課税枠があるという特例です。

要件としては

• 贈与者が直系尊属（両親や祖父母）であること
• 贈与を受けた年の1月1時点で受贈者が18歳以上であること
• 贈与を受けた年の所得金額が2,000万円以下であること（住宅の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下）

などが挙げられます。

【まとめ】

不動産の贈与の場合、税金の知識だけではなく、不動産の評価額や登記変更など不動産についての専門知識も必要となるため、タスクが多くなりがちです。

また、扱う金額が大きいため、節税対策も考慮して行わないと損をする可能性もあります。

不明な点に関しては、税理士や税務署に相談して対応してもらいましょう。