ますます進む高齢化社会。
両親や親せきが亡くなった後不動産をどうするか、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
今回はそんな誰もが気になる不動産相続における名義変更について詳しく紹介していきます。
2024年4月から履行された相続登記の義務化についても解説します。
相続による不動産の名義変更とは
よく、「相続で不動産の名義変更を行って大変だった」という話を聞きますが、具体的にはどのような手続きを指すのでしょうか。
以下で詳しく説明します。
不動産の名義変更
不動産の名義変更は正式には所有権移転登記と呼ばれます。
登記記録に登記された所有者の名義を新たな所有者の名義に変更する、という一連の手続きを不動産の名義変更と言うのです。
相続により不動産の名義が変わる場合は相続登記と言いますが、これも所有権移転登記の一種です。
贈与や売買での登記変更も所有権移転登記に含まれ、それぞれ必要な費用や書類が変わります。
相続登記の義務化
以前は相続登記の対応は任意であり、行わなくとも特に罰則はありませんでした。
しかし2024年の4月から相続登記は義務化されています。
これは、日本国内の「所有者不明土地」問題が原因です。
「所有者不明土地」は登記簿を確認しても所有者が分からない、所有者に連絡がつかない土地のことです。
所有者不明土地は土地の管理がされていないため、治安や環境の悪化、不法投棄などの温床になり、近隣住民とのトラブルの元になっています。
この所有者不明土地については現在日本各地で問題になっており、その原因の一つに相続登記の未完了による所有者の不明が挙げられています。
そのため、2024年４月以降は相続登記に関して
- 不動産の相続が分かったときから3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料
- 2024年４月１日以前の過去の相続分も対象であり、猶予期間である2027年3月末までに相続登記しなければ同様に過料を払わないといけない
と定められたため、不動産を相続した際には注意しましょう。
相続不動産の名義変更を放置した場合どうなる？
元の所有者が突然亡くなって不動産を相続することになった場合、どうしても慌ただしくなってしまい、名義変更を先延ばししがちです。
そのまま相続不動産の名義変更を放置した場合はどうなるのでしょう。
10万円以下の過料
上記で説明した通り、2024年4月から相続登記が義務化されました。
そのため、不動産の相続が判明してから3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料を払う事になってしまいます。
しかし慌ただしい中、すぐには登記に行けないことも多いですよね。
そんな時は「相続人申告登記の申出」制度を利用しましょう。
こちらの制度も2024年４月に始まったもので、相続登記の義務化に伴い、より簡易に登記義務を履行できるような制度になっています。
従来の相続登記の中で一番簡単に行えるものは「法定相続による登記」ですが、こちらも元の所有者が生まれてから亡くなるまでの戸籍や、相続者全員分の戸籍など取得するのに時間がかかるものが多く、簡易とは言いがたいものでした。
相続人申告登記の申出制度は、相続人の戸除籍謄本等と申告書を添付して、登記官に申し出るだけで、義務を履行することができます。
この制度では
- 相続人が単独で申出可（他の相続人の分も含めた代理申出も可）
- 押印・電子署名がいらない
- ホームページ上（かんたん登記申請https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/mtouki/）で手続が可能
という特徴があり、忙しい中でも簡単に申告できます。
とはいえ、こちらの制度は「所有者不明土地」問題の対策として、現在の不動産の所有者をはっきりさせることのみに焦点をおいています。
そのため、正式な土地を所有する権利は発生しておらず、この状態のままでは売却や担保の設定は不可能です。
後日きちんと相続登記を行いに行きましょう。
相続問題が複雑になる
不動産の相続の話し合いをきちんと行わず相続登記を終わらせていないと、その間に相続人がなくなり、別の新たな相続人が誕生します。
こうなると不動産の取り分がどんどん不明瞭になっていくばかりか、お互いの関係性も希薄になり、話し合いもまとまりにくくなります。
トラブルになる前に、早めに相続人同士で協議を行い、相続登記を終わらせることをおすすめします。
不動産を売却できない、担保にできない
不動産を売却したり、土地を担保に融資を受けたりする場合、不動産会社も金融機関も必ずその土地の登記簿を確認します。
その際、登記簿に記載されていない土地はリスクが高いとして断られる可能性があります。
また、相続人申告登記の申出制度のみを済ませている場合、そもそも所有権が発生しておらず、相続登記を行う必要が出てきます。
自分で相続不動産の名義変更できる？
相続登記は専門家に依頼して行ってもらうのが一般的です。
しかし、資格がなくても相続登記を行うことができます。
司法書士に相続登記を委託する際の料金相場は5〜15万円と言われています。
自分で名義変更を行えばそれが無料になるため、手間や時間がかかっても節約したい！という方には、メリットのある方法です。
相続登記は、登記申請書と必要な書類を管轄する法務局に提出し登記識別情報通知（権利書）を受け取る、という流れで行われ一見簡単そうに見えます。
しかし、申請に必要な書類は多く、個々のケースによってその都度変わり、細かいルールもきっちりと決まっています。
また、現住所の役所だけでは必要な書類が揃わないこともたびたびあります。
例えば亡くなった元所有者が何度も転籍している場合、全ての戸籍謄本を取りに何度も遠方に行く必要があり、体力的にも時間的にもとても大変です。
そのため「亡くなった親の遺言書が存在し財産の相続人が自分だけ」というような、比較的簡単に手続きが終えられるようなケースの場合、自分での相続登記をおすすめします。
司法書士に相続不動産の名義変更を依頼すべき人
それでは、司法書士など専門家に相続登記を依頼した方がいい対象とは具体的にどんな人なのでしょう？
以下に例を挙げます。
遺言書もなく相続関係が複雑
例えば、亡くなった元所有者が離婚再婚を繰り替えし、義理の兄弟や認知している子供がいると、相続人が多く複雑になります。
そうなると、素人では遺産分割は難しいでしょう。
急いで相続登記をしなければならない
すぐに売却する必要があるため相続登記を急いで行わなければならない場合、スムーズに相続登記を行わないと、売却も遅れてしまいます。
早く相続登記を行わないといけない場合は、司法書士に依頼しましょう。
忙しくて平日に休みがとりにくい
手続きを行う法務局や役所は平日しか開庁しておらず、17時前後で閉まることがほとんどです。
オンライン請求も普及してきましたが、それでも全ての書類の交付や手続きができる訳ではありません。
そのため平日夕方まで仕事がある場合は、なかなか手続きが進められないのです。
相続登記は相続してから3年までに履行するという期限が決められている手続きでもあるので、そういった場合も司法書士に依頼することをおすすめします。
相続不動産の名義変更をする際の必要書類
相続登記を行うには多くの書類が必要となります。
具体的にどのような書類が必要なのでしょうか。
名義変更を行う際に絶対に必要な書類
相続登記には色々なケースがありますが、その全てで使用する書類を以下の一覧に記載します。
| 相続人全員の戸籍謄本 |
| 亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本 |
| 亡くなった人の住民票の除票 |
| 相続人の住民票 |
| 相続する不動産の固定資産評価証明書 |
法定相続分による相続
法定相続分は民法で決められた遺産分割の取り分のことを言います。
この場合、必要な書類は上記「名義変更を行う際に絶対に必要な書類」だけで大丈夫です。
遺産分割協議による相続
遺産分割協議とは、話し合いによって遺産の取り分を決めることです。
話し合いに合意すれば、法定相続分とは異なる取り分でも可能です。
この場合、上記の必要な書類に加えて以下の書類が必要になります。
・遺産分割協議書
・相続人の印鑑証明書
遺産分割協議書とは、遺産分割協議書で誰がどう遺産をもらうのか合意した内容をまとめたものです。
こちらに相続人全員が署名をし、実印を押します。
遺言による相続
亡くなった元所有者の遺言を元に相続が行われる場合、上記の必要な書類に加え、それ以外にも書類が必要になります。
・遺言書
遺言書の内、自筆証書遺言・秘密証書遺言に関しては家庭裁判所の検認手続が必要です。
自筆証書遺言の場合でも自筆証書遺言書補完制度を利用しているものは検認不要です。
相続不動産の名義変更にかかる費用
相続登記にかかる費用の内訳は以下の様になります。
戸籍抄本など必要書類の取得費用
| 戸籍謄本（戸籍全部事項証明書） | 1通450円 |
| 除籍謄本（除籍全部事項証明書） | 1通750円 |
| 改製原戸籍謄本 | 1通750円 |
| 戸籍の附票の写し | 1通300円 |
| （除）住民票の写し | 1通200～300円※自治体により異なる |
| 印鑑証明書 | 1通200～300円 ※自治体により異なる |
| 固定資産評価証明書 | 1通300円前後 ※自治体により異なる |
必要書類を取り寄せる費用は各自治体によっても違いますが、おおむね上の表のようになります。
相続人が多かったり、元所有者が転籍を繰り返していたりする場合その分発行してもらう書類が増えるため、注意しましょう。
登録免許税
登録免許税とは、登記を行う時にかかる税金のことです。
相続登記の場合、相続人なら税率は以下の通りとなります。
登録免許税＝不動産の固定資産税評価額×税率0.4％
ただし遺言書などによって遺贈をされた場合は、固定資産税評価額の2.0％と税率があがります。
また令和7年3月31日までは、以下のいずれかに該当する場合登非課税となります。
相続により土地を取得した人が相続登記をしないで死亡した場合
評価額が100万円以下の土地について相続登記をする場合
表題部所有者のみが登記された評価額100万円以下の土地について相続人名義で所有権保存登記をする場合
司法書士報酬
司法書士に登記申請を依頼する場合、司法書士に支払う報酬もかかります。
報酬の 目安は5〜15万円と言われています。
とはいえ、報酬自体は各司法書士事務所の自由であるため、同じ案件であっても異なることもあります。
相続人の数や不動産の個数で報酬が加算される、固定資産税評価額が高額になるにつれ費用も上がる、といった形で料金体系も様々です。
必要書類の取り寄せの代行や、遺産分割協議書の作成を依頼する際は、費用が加算されます。
いずれにせよ、司法書士に依頼する場合には、報酬について詳細を相談してから正式に依頼するかどうかを決めましょう。
初回は無料というサービスを行っている司法書士事務所も存在するので、そちらに相談してもいいかもしれません。
【まとめ】
相続登記は複雑で必要な書類も多く、素人では難しい手続きです。
しかし、相続してから3年経過しても相続登記されていない場合は過料が発生します。
慌ただしい中難しい手続きを行ったり司法書士に依頼したりするのは大変ですが、忘れないようにしましょう。