抵当権と根抵当権の違いを解説！注意点をまとめてみた

不動産の購入を検討している方は、金融機関とのやりとりのなかで「抵当権」「根抵当権」という言葉を聞くことが多いのではないでしょうか。

しかし、違いがよくわからないという意見も多いです。

そこで今回は、「抵当権」「根抵当権」の違いを解説します。

これから不動産の購入や融資の相談を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

抵当権と根抵当権の違いとは

抵当権と根抵当権ですが、どんな違いがあるのでしょうか。

そこで、まずはそれぞれの違いについて解説します。

抵当権とは

抵当権とは融資をする際に所有する不動産を担保にすることです。

お金を貸して、回収ができないとリスクが高いからです。

例えば、AさんがBさんに1,000万円を貸したとします。

もし、Bさんが返済できなくなるとAさんは残債を回収できなくなってしまいます。

そこで、Bさんが所有する不動産に抵当権を設定。

Bさんが返済不可になったら、抵当権を設定した不動産を競売できます。

競売で得たお金をAさんが回収します。

根抵当権とは

根抵当権とは変動する債権を一定金額まで担保する制度です。

一定金額まで担保をしないと手続きのやりとりが大変になるからです。

例えば、Aさんが飲食店の開業を検討しているとします。

銀行から融資を受けるために、所有する土地に対して抵当権を設定しました。

その結果、お金を借りられたとします。

その1年後、飲食店が繁盛したので2店舗目を開業したいと考えた場合、

再度、融資と抵当権の手続きを行うことは大変です。

そこで、根抵当権を設定し極度額の範囲内で自由に融資のやり取りが行えます。

抵当権と根抵当権にの違いについて解説しましたが、どんな時に根抵当権が利用されるのか

わかりにくいといった意見も多いです。

そこで、根抵当権が利用されるシーンをまとめました。

根抵当権が利用される主なシーンはこちらです。

・不動産投資

・資金調達

・リバースモゲージ

※リバースモゲージとは、自宅を担保にしてお金を借りられる制度です。

シニア層向けのローンで自宅に住みながら融資を受けられるのがメリットです。

根抵当権の付従性

被担保債権が弁済や時効によって消滅すると、抵当権も消滅します。

被担保債権とは、抵当権で担保されている権利です。

例えば、AがBに1,000万円を貸出し、Bの土地に抵当権を設定したとします。

Bが返済できなくなった場合、Bの土地に設定されている抵当権を行使して

お金を返してもらう権利のことをいいます。

一方、根抵当権は被担保債権が弁済により消滅しても、根抵当権事態は消滅しないので

注意しましょう。

根抵当権の随伴性

抵当権は、被担保債権が移転すると、それに伴い移転します。

例えば、AがBにお金を貸出し、Bの土地に抵当権を設定したとします。

その後、AがCに債権を譲渡した場合、Cが新債権者となります。

しかし、根抵当権は被担保債権が移転されても、債権の譲受人は根抵当権を取得しません。

この場合、Cが新債権者とはなりません。

抵当権と根抵当権の一覧表です。

根抵当権の被担保債権を変更は可能か

元本の確定前に限り、根抵当権者と根抵当権設定者との合意があれば、被担保債権の範囲を変更できます。

極度額を変更するわけではないので第三者との承諾は不要です。

根抵当権の極度額とは 

根抵当権の極度額とは、多数の債券が変動する一定金額の事を極度額と言います。

例えば、5,000万円を極度額とした場合、5,000万円の範囲内で債権を成立できます。

融資を受けたいが、また抵当権の手続きが大変といった場合は、根抵当権をあらかじめ設定しておきましょう。

極度額の範囲内で、スムーズに取引を行えます。

極度額の変更

極度額の変更は、元本確定の前後を問わずできます。

変更する場合は、第三者全員の承諾が必要です。

被担保債権の範囲・債務者・確定期日の変更と極度額の変更の違いは元本確定前後で対応が変わります。

比較一覧表はこちらです。

根抵当権の抹消をする3ステップ

「根抵当権が設定された不動産を売却したい」「相続した不動産に根抵当権が設定されたいた」

このような場合、根抵当権を抹消したいと考える方が多いのではないでしょうか。

そこで、根抵当権を抹消するための方法を解説します。

ステップ1：残債を確認

根抵当権を抹消するためには、残債を完済する必要があります。

まずは、金融機関に残債を確認しましょう。

ステップ2：元本の確定

元本の確定とは、極度額の範囲内で自由に融資の手続きを行うことができなくなり、

新たに、残債をいつまでに返済するのか確定させることです。

確定後は、根抵当権によって担保されなくなります。

ステップ3：書類を揃えて必要な手続きを行う

必要な書類を揃えたあとは、法務局で必要な手続きを行います。

手続きを進める方法は自己申請できます。

手続きが手間な方は司法書士に代理することも可能です。

根抵当権の抹消に必要な書類

・根抵当権抹消登記申請書

法務局の下記ホームページから申請書をダウンロードできます。https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html

記載例に従って、必要な情報を記入しましょう。

・登記原因証明情報

登記の原因となった事実又は法律行為とこれに基づき現に権利変動が生じたことを証する情報のことをいいます。

引用：登記申請の際に必要とされる「登記原因証明情報」とはどのようなものですか？https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/000130975.pdf

・抵当権設定契約書

抵当権を設定するための契約書です。

下記内容をもとに契約を交わします。

・抵当権の対象となる不動産

・元金 

・利息

・弁済期 

・抵当権者の委任状

根抵当権を抹消するには委任状が必要です。

金融機関などの抵当権者に確認を行いましょう。

・不動産所有者の委任状

不動産所有者の委任状が必要です。

勝手に手続きを進めることができないため、確認を行いましょう。

根抵当権の抹消に必要な費用

抹消に必要な費用についてまとめました。

司法書士に根抵当権の抹消手続きを依頼する場合、事務所によって金額が異なります。

お住まいの近くの司法書士事務所に確認を行いましょう。

費用の目安はこちらです。

・司法書士報酬

司法書士報酬　15,000〜30,000円前後

・登記申請の登録免許税

申請する不動産1件あたり1,000円

土地、建物の根抵当権抹消登記の場合は2,000円

・事前の調査費用

1通あたり335円

・登記事項証明書　1通　600円。オンラインで請求した場合は500円。

オンラインの場合は手数料が安く、手続きが簡単です。

登記に関する情報だけを簡単に調べたいときは、下記のホームページから確認できます。

登記情報提供サービス
https://www1.touki.or.jp/gateway.html

・その他

書類などのやり取りをする際にかかる郵便代

【まとめ】根抵当権と抵当権の違いを把握しよう！

不動産の購入や事業の融資を受けるためには、根抵当権と抵当権の違いを把握することが

重要なポイントとなります。

とくに抹消については注意しましょう。

抵当権の場合は債権を完済したら、抵当権事態は消滅しますが、登記抹消の手続きは必要です。

忘れずに行いましょう。

根抵当権は、債権を完済しても根抵当権自体は消滅しません。

それぞれの違いを把握したうえで取引を行いましょう。