不動産による家賃収入がある場合、収入になるため「確定申告をしなくてはいけない」と考える人もいるはずです。会社員の方の場合、確定申告は会社側が行ってくれるため、自分で行う必要はありませんが、副業などで別に収入がある場合は個人の収入になるため納税をするためにも必要です。
不動産経営をしている方は、今後スムーズに運営していくためにも重要となるので今回の記事で内容を紹介致します。
家賃収入による確定申告の必要性とは？税金と流れも紹介
マンションやアパート、一戸建てなどを所有しており、家賃収入がある場合、不動産所得の金額で年間20万円以上あるなら確定申告が必要です。所得は得られた収入全てではなく、設備投資など経費を差し引いた金額のみになり、税法上は10種類に分けられています。
入居時の礼金や契約更新がある場合はその金額も家賃収入に含まれるため、定期的に収益を得ている場合は必ず確定申告が必要になるはずです。もし、収入があるなら税金の支払いが発生するため、経営側は覚えておく必要がありますが、どのような税金や確定申告の流れになるのか把握しておきたい人もいるでしょう。内容について紹介致します。
家賃収入による税金の種類
マンションやアパートなどによる家賃収入があるなら、様々な税金がかかるため何を支払う必要があるのかチェックすべきです。まず1つ目は所得税です。これは、不動産所得を計算しますが、収入全てから経費を差し引き所得税率をかけることで数字が出ます。
累進課税制度により、所得が増えると税率も上がるため、それぞれの収入によるボーダーを国税庁などのホームページでチェックしてください。続いては住民税があり、都道府県や市区町村に納める税金で地方税とも呼ばれています。
住民税は所得金額を元に算出され、通常は10%程度になりますが、超過課税を徴収している場合もあり、地域によって差が開くケースもあります。また、家賃収入などで不動産により1,000万円以上の利益を得ているなら、消費税も支払わなくてはいけません。
オフィスなど複数の物件を所有しているなら、合計で1,000万円を超えるケースもあるため注意してください。そして、家賃収入がある物件は住宅ローン控除は適用できないため、その点も覚えておきましょう。
家賃収入がある場合の確定申告の流れ
家賃収入がある場合は、確定申告の流れについても把握しておくべきです。まずは、家賃収入がある際は白色なのか青色にすべきかを考慮する必要があります。白色は通常の控除額である48万円ですが、青色申告にするとプラスで最大65万円の控除を得ることができるため、より節税のメリットを得ることが可能です。
ただ、青色申告にするためには開業届と青色申告承認申請書を税務署に提出する必要があるので、事前に手続きが必要です。どちらで行うのか決定した後は、確定申告に必要な書類を準備してください。確定申告に必要な書類は以下のものです。
・源泉徴収票
・不動産売買契約書
・売渡精算書
・譲渡対価証明書
・家賃送金明細書
・賃貸契約書
他にも請負会社に委託しているなら、修繕の見積書や請求書、領収書が必要になります。地方自治体の場合は固定資産通知書、火災保険などの証明、管理費などが分かる通帳も準備しておくべきです。契約時や入居の際に送付される資料もあるため、事前にまとめて管理しておくのをおすすめします。
続いて確定申告書類の作成を行いますが、確定申告書や青色に必要な決算書、白色の不動産所得用の収支内訳書は税務署の窓口、国税庁のホームページから受け取りやダウンロードを行えます。提出期限は2月15日〜3月15日までの1ヶ月間になり、税金の納付が遅れた場合は延滞税も加算されるため余裕を持って準備するようにしてください。
家賃収入で経費計上できるものとできないものは？注意点を把握しておこう
不動産による収益を得ているなら確定申告が必要ですが、所得は経費によって削減することが可能なため、全てを経費計上する必要はありません。不動産収入でも経費計上できるものはいろいろありますが、同時にできないものもあるため注意しておく必要があります。何が経費にできるのか紹介致します。
経費計上できるもの
不動産の家賃収入で経費計上できるものについては、以下のものがあります。
・維持管理費
・保険料
・租税公課
・減価償却費
・ローン金利
・青色専従者給与
・司法書士費用
維持管理費は主に建物管理会社や業務委託などでかかる手数料、また清掃費や原状回復、経年劣化による修繕などがあります。保険料は家賃収入を安定して得るためのもので火災保険や地震保険などで支払う費用です。
それぞれ毎年支払うのか数年分を一括で払うのかは契約内容によって異なるため、それぞれ年数に合算して支払うようにしてください。租税公課は経費として計上が可能であり、主に固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税、印紙税、事業税などがあります。
減価償却費は建物の取得費用を耐用年数で割ったものであり、実際の出費が無くても経費計上が可能です。
他にもローンでの支払いがあるなら金利分は経費計上でき、事業者で青色申告者の方は家族の方でも労働に対して支払う給与、また税理士への報酬を経費にできるため、それぞれどのような金額になるのかチェックしてください。
家賃収入で経費に入らないもの
家賃収入によって収益を得ていても、経費に入らないものがあります。それは以下のものです。
・所得税や住民税
・ローン返済のうちの元本分
・私生活に発生した交通費、通信費、自宅の修繕費など
所得税や住民税などは事業に関係なく発生するものであり、一定の収入がある方は税金として収める義務があるため、経費として計算できません。また、ローンを組んでいて返済金のうちの元本分は認められていません。
物件購入やリフォームで利用した返済額のうち金利のみは経費計上の対象になるため、注意してください。また、個人的に利用した通信費は旅費、自宅のリフォーム費用や保険も経費には計上できません。ただ、携帯電話やネット交通費なども賃貸経営で使用するなら一部を経費として扱うことが可能です。
【まとめ】不動産の家賃収入の基本を抑えよう
不動産を得ていて家賃による収益があるなら、経費計上の基本や支払う税金、確定申告の方法などについてポイントを押さえておくのは重要です。ただ、専門的な部分もあるため、分からない部分があるなら税理士へ相談、または必要な手続きや申告を委託するのも良い方法です。ぜひ、考慮してみてください。