不動産を売却すれば大きな収入を得ることになります。不動産であれば数百万〜数千万円の収入を得ることができ、所得が大きくなります。ただ、不動産売却によって所得により、税金の支払い金額も通常より多く支払わなくてはいけないため「どうすればいいのか？」と不安を感じる人もいるはずです。
また、一時所得として申告するのか不安に思う人もいるはずです。今回は、不動産売却による所得による税金、またお得な節税方法やポイントについて内容を紹介致します。
不動産売却は一時所得か譲渡所得なのか？ぞれぞれの違いとは？
一時所得は臨時的な収入であって、継続的に得られる利益ではないことを言います。ただ、不動産売却は書類の分類上で譲渡所得になり、一時所得ではないのでかかる税金も変わってきます。収入は一般的な会社員であれば給与所得、個人事業主であれば事業所得、賃貸から得られる家賃収入など、いろいろ分類されて課税対象となります。
ただ、一時所得と譲渡所得と言われても、どのような違いがあるのか分からない人もいるはずです。それぞれの所得の違いについて内容を紹介致します。
計算方法が異なる
一時所得と譲渡所得では計算方法が異なります。まず一時所得の場合は計算として以下のようになります。
払い戻しの金額−「その収入を得るために使用した出費」−「特別控除額による50万円」×1/2
一時所得は売上全ての金額が課税対象となるわけではありません。一方譲渡所得も売却益によって税金が課されますが、そのままの金額で請求されるわけではありません。不動産を売却するときの様々な手数料を差し引いた金額になり、計算式は売上代金-(取得費＋売却費用)−特別控除で譲渡所得を出すことが可能です。
そして、譲渡所得税は先ほどの所得と税率(所得税+住民税)によって求められるため、一時所得とは少し方法が異なります。税率は短期と長期で異なっており、短期だと39.63%、長期だと20.315%になるため、覚えておくと課税金額も求めやすいです。
このように計算式が違うと、例えば、それぞれ課税額を1,000万円で計算した場合も以下のようになります。
・一時所得1000×50%＝500万円
・(長期)譲渡所得1000×20.315%＝203.15万円
・(短期)譲渡所得1000×39.63%＝396.3万円
一時所得で計算すると課税金額は半分ほどになるため、かなり支払い負担が増えます。一方、譲渡所得の場合は長期だと200万円ほどになるため、金額としてはかなり抑えることが可能です。このような計算による税金がの支払いの違いを覚えておきましょう。
特例控除により納税負担を軽減できる可能性がある
一時所得と譲渡所得では、納税負担の軽減が異なります。一時所得に分類されるのは主に、ゲームや福引などの懸賞、競馬やなどによる掛け金の払い戻し、保険、落とし物の報奨金などが該当されます。しかし、これらの一時所得は上記で紹介した計算方式により税額を支払う必要があるため、金額によってはかなりの納税負担となります。
一方、不動産売却の場合は特別控除を利用でき、プラスの場合は3,000万円の特例、-10年超所有軽減税率の特例、特定居住用財産の買換えなどがあります。またマイナスになっている場合も損益通算による繰越し控除の特例、特定居住用財産による譲渡損失など、様々な制度があります。
マイナスの特例は主に法人や事業者向けとなりますが、プラスの特例で個人でも魅力的なものが3,000万円の制度です。
これは、自宅を売却したときに利益が3,000万円以下であれば課税対象とはならない制度なので、全ての利益を得ることができます。譲渡所得の場合は特例も多いので、一時所得と比較すると制度的には税金支払いの負担を軽減しやすいと言えるでしょう。
土地や建物などにおける不動産売却時における税金のポイント
土地や建物は不動産として分類されるため譲渡所得になります。そのため、売却を検討しているなら、税金の支払いについてポイントを押さえておくのも大事です。どのようなポイントがあるのか内容を紹介致します。
売却時は不動産の情報を確認しておく
譲渡所得の場合は上記でも紹介したように、利益がそのまま加算されるのではなく経費などを諸々差し引いた金額で課税されます。例えば、5,000万円で購入した物件を8,000万円で売却できれば、3,000万円の儲けになるため、この金額が譲渡所得です。
さらに、売却に支払った仲介手数料や印紙税、取り壊し費用なども差し引くことができるため、例えばそれぞれの費用で合計100万円かかっていれば2,500万円の儲けになります。そして、物件の年数によって税率も変化し、所有期間が5年未満であれば短期、それ以上の期間だと長期として分類され、上記で紹介したように20.3%(長期)、39.63%(短期)になります。
5年という数値だけで税率は半分以上になるため、期間を確認して税理士に相談して売却すべきか検討するのがおすすめです。
相続した不動産は取得費が引き継がれる
親から相続された不動産の場合、購入したときの取得費や所有期間が引き継がれます。例えば、親が購入したときの物件価格が5,000万円であれば、その価格が相続者にも引き継がれるため、売却したときに6,000万円であれば譲渡所得は1,000万円です。
また、自分は相続して1年未満の所有期間であっても親が5年以上所有しているなら、その期間が考慮されて税率は長期による20%で課税されます。相続した段階で不動産の購入費や所有期間が全てリセットするわけではないので、その点も含めて売却を判断するのがおすすめです。
減価償却も考慮しておく
土地や建物は年数の経過と共に価値が下がっていき、減価償却されていきます。例えば、5,000万円で購入した建物が売却して1,000万円減価償却された場合、価値は4,000万円です。その建物が6,000万円で売却できた場合、減価償却によって価値が下がっているため、差額により儲けは2,000万円になり、税率が加算されます。
そのため、購入してすでに年数が経過している場合は、減価償却によってどれほどの価値になっているのかチェックしてから売却するようにしましょう。
【まとめ】一時所得と譲渡の違いについて確認しておこう
不動産売却の場合は大きな利益を生み出しますが、一時所得ではなく譲渡所得で分類されるため、どのような税金が発生するのか確認しておく必要があります。譲渡所得の方がお得な特例などもあるため、情報をチェックして売却を計画していきましょう。