資金調達を得たい場合は、不動産担保ローンの利用を検討できます。不動産担保ローンは物件があるなら担保にして高額融資を得ることができるため、自分の目的に合った借入れが行えます。
ただ、ローン契約をするときに残債ありの物件であれば「不動産担保ローンを利用できるの？」と疑問を感じる人もいるでしょう。残債ありの状態だと、まだ借金を返済し終えていないためです。今回の記事では不動産担保ローンの残債について内容を紹介致します。
不動産担保ローンと住宅ローンの違いと借入の可否について
残債ありの物件は、基本的に住宅ローンを利用しているケースが多いです。住宅ローンで物件を購入した場合、長期的な返済になるため新たに借入れしたい場合に、借金が残っているケースもあるでしょう。そのため、まず住宅ローンと不動産担保ローンの違いについて説明し、次に借入の可否について内容を紹介致します。
不動産担保ローンと住宅ローンとは？
どちらの借入方法も、物件を担保に資金を得るということは共通しています。しかし、借りたお金の使い道について、不動産担保ローンと住宅ローンは大きく異なります。まず、不動産担保ローンは物件であれば何でも対象になっており、建物だけでなく土地も担保にすることが可能です。
しかし、住宅ローンの場合、対象は自宅のみになります。また、不動産担保ローンは得た資金の使途はビジネスでもプライベートでも何でも利用可能ですが、住宅ローンの場合は自宅の購入代金しか利用できないので限定的です。
ただ、金利は住宅ローンの方が低く抑えられているため、返済負担も軽減できます。不動産担保ローンと住宅の違いを把握して、利用する必要があります。
住宅ローンの残債ありで不動産担保ローンは利用できるのか？
結論から言うと、不動産担保ローンを利用するときに住宅ローンの残債があっても利用は可能です。しかし、全てのケースで当てはまるわけではありません。残債ありの物件を担保にしてもらうためには、抵当権ありでも借入可能な金額機関や会社を利用する必要があります。
住宅ローンの残債がある物件はすでに抵当権が設定されており、返済の優先権第一になります。抵当権は複数設定ができ、次の借入先から第二、第三と返済回収の権限を持つ仕組みです。しかし、抵当権の優先権が下位になるほど、借入先は貸し倒れするリスクが高くなるため、審査が厳しくなります。
特に、銀行などの大手の金融機関の場合、残債ありの物件は対応していないケースもあるため、利用できない可能性があります。そのため、残債ありの物件で借入れしたい場合は、第二抵当権ありも対象にしているのかチェックしておくのが大事です。
残債ありで不動産担保ローンを利用するときの条件と注意点
住宅ローン控除などで残債のある物件でも、不動産担保ローンを利用することは可能です。しかし、残債がある場合は利用するときに条件と注意点を把握しておくのも重要です。どのようなポイントを押さえておくべきなのか内容を紹介致します。
条件.残債が少ない
残債ありの物件を担保にしたい場合は、どの程度まで借金があるのかがポイントです。住宅ローンの返済がある程度進んでおり、少ない状態になっているなら、金融機関は審査の際に融資を承諾してくれる可能性が高いです。残債が少ないなら完済し終える可能性があり、金融機関が融資をしても貸し倒れのリスクが低くなります。
しかし、残債がたくさんある場合は融資をしたとしても返済リスクが高いため、審査の段階で不利になります。どの程度の残債で審査を通過できるのかは金融機関によって異なり、公表もされていないため分からない部分ですが、半分またはそれ以上あると審査には不利になるでしょう。住宅ローンをどれほど返済しているのか、まずはしっかりチェックしてください。
条件.担保価値が高く、融資希望額が妥当である
残債ありで不動産担保ローンを利用するなら、担保価値について把握しておく必要があります。残債ありの物件でも価値が高いなら、仮に売却したとしても利益が借金額を上回り、資金の回収目処が立ちます。
しかし、物件の価評価額が低い場合は売却益が残債を上回るのが厳しくなり、融資を拒否される可能性も高いです。また、融資を受ける際は希望金額の設定も重要です。融資希望額を高く設定すると、残債との兼ね合いもあり、審査通過のハードルが上がります。
仮に残債500万円で不動産の評価額が2,000万円だとしても、融資を受けられるのは借金を差し引いた金額でも900万円〜1,200万円ほどです。
ただ、金融機関によっては返済能力もチェックするため、場合によってはさらに低く抑えられる可能性も高いです。どの程度の金額であれば融資を受けられるのかはシミュレーションなどを利用して目安を確認できるため、チェックしてください。
注意点.残債がある場合はおまとめローンなどを利用する
残債ありの物件で不動産担保ローンを利用できたとしても、返済方法が複雑になる可能性もあります。すでに住宅ローンと担保ローンの2つの借入先から融資を受けることになっているため、返済日がそれぞれ異なると考えられます。
もし、返済日が違うと混乱してしまい資金の準備が上手く行えない可能性も考えられるでしょう。そのため、できればおまとめローンなどで一本化しておくのがおすすめです。
返済する賃金業者を同一にしておくと、返済日をまとめられるだけでなく、金利も一定になるため月々の支払いも計算しやすくなります。場合によっては返済負担を軽減することもできるため、ぜひ考慮してみましょう。
注意点.悩んでいるなら専門家へ相談する
残債ありの物件を担保に借入れすることに悩んでいるなら、専門家へ相談するのも1つの方法です。残債ありで不動産担保ローンによる資金調達が行えるとしても、実際は返済リスクが大きくなる可能性もあり、最悪競売により売却されるかもしれません。
不動産担保ローンを利用するのは、物件を売却せずに返済することが重要です。そのため、経営コンサルタントや中小企業診断士FPなど、資産に関わる専門家へ相談して決定しても遅くありません。性急に行動せず、アドバイスを得て行動するようにしてください。
【まとめ】残債ありでも不動産担保ローンは利用可能！
残債ありの物件でも条件を満たしているなら、不動産担保ローンを利用できます。しかし、注意点もあるため、しっかりポイントを押さえて決定する必要もあります。しっかり返済計画を立てて、滞納することがないようにしてください。