お金の借入れや融資を考えているなら、不動産担保ローンの利用を考えてみることができます。不動産担保ローンは物件があるなら借入れすることができるため、マンションや戸建てなどを持っている人であれば、融資も高い金額を期待することができます。
ただ、不動産担保ローンでも賃貸の場合、利用することができるのか、何か注意点などがないのか確認しておきたいでしょう。お金の知恵袋として賃貸の不動産担保ローンについて内容を紹介しましょう。
賃貸用不動産を担保にローン借りるケースとは？
賃貸用不動産を担保にローンを組むことを検討する場合、どのような事例があるのか知っておくのも良いことです。賃貸用不動産を担保ローンにしてお金を借りたいケースは以下のような事例があります。
リフォームの資金として活用したい場合
賃貸用の不動産でも期間が長くなってくると、設備の入れ替えや建物の修繕が必要になります。また、家をより良い空間にするためにリフォームしたい場合もあるでしょう。
ただ、修繕やリフォームは数百万円という単位でもあるため、手元の資金だけで行うのは難しいです。そのため、不動産担保ローンを利用して資金調達することがあります。
不動産を購入したい場合
新規に不動産を購入したい場合は多額の資金が必要になります。しかし、大きな資金を融資してもらうことは簡単ではないため、思うように集まらないことも考えられます。しかし、不動産担保ローンであれば、賃貸でも共同担保にすることで購入資金を集めることも可能です。賃貸用でも高額な融資になることもあるため、前向きに利用を考えている人も多いです。
賃貸用不動産を担保にローンを行うポイントとは？
不動産担保ローンは物件を持っているなら、基本的にローンを組みやすいです。ただ、所有する物件が賃貸用不動産の場合、ポイントを把握して担保にする必要があります。賃貸用不動産を担保にローンを組む際のポイントには何があるのか紹介しましょう。
抵当権の設定有無を確認する
賃貸用の不動産で担保ローンを組む場合は、抵当権の設定有無について確認しておくべきです。結論として、所有する賃貸用不動産に抵当権が設定されていない場合は、ほぼ問題なくローンを借りることができるはずです。
抵当権がないことにより、金融機関は担保物件を利用して資金を回収しやすくなるからです。繰り上げ返済によりローンを完済した場合であれば、資金調達として不動産担保ローンの利用は行いやすいため、審査を受けてみてください。一方、抵当権がある場合は条件をしっかり確認しておく必要があります。まず、金銭消費賃貸契約で後順位の抵当権設定を認めていない場合です。
この契約内容で後順位の抵当権を設定すると、契約無視となり先順位のローンへ一括返済を求められることになります。つまり、担保にする物件が先順位の契約で大きな縛りがある場合、審査を通過するのは難しくなるでしょう。また、先順位のローン残債が大きい場合も審査通過は厳しいです。
残債が大きいなら、後に担保として契約した金融機関は、万が一物件を売却したとしても回収金額が少なくなるからです。例えば、5,000万円の価値がある物件でも先順位のローン残債が4,000万円であれば、後順位は1,000万円しか回収することができません。つまり、賃貸用不動産で抵当権設定されているなら、審査に通過するのは難しくなると認識しておきましょう。
抵当権のある賃貸不動産は購入時よりも金利が高くなる
賃貸用の不動産で担保ローンを考えているなら、金利が高くなることも把握しておくべきです。賃貸用で抵当権のある不動産でも先順位のローン残債が少なく、契約縛りもないようなら審査に通過して融資を得られる可能性はあります。
仮に後順位の抵当権設定を禁止していても、借り換えにより先順位のローンも含めるなら、新たにローンを組むことも可能なので、考えてみることができるでしょう。ただ、残債が少なくても借り換えを行うなら、購入時より金利設定が高くなる可能性があります。
金利設定が高くなれば、長期的に返済負担は大きく増すことが予想されるため、しっかり考慮した上で決定する必要があります。金利設定や融資の判断が付かない場合は、借入予定の金融機関に相談して、自分のメリットになるのか確認するようにしましょう。
住宅ローンから不動産担保ローンに借り換えするときの注意点
住宅ローンの残債が残っている不動産で、不動産担保ローンに借り換えることを検討することもあるでしょう。住宅ローンによって自宅を購入しても、転勤などの都合により不動産を賃貸に出したいケースなどもあるからです。
住宅ローンを組んでいる場合は基本的に自宅の購入に限定されているため、不動産を賃貸に出すことはできませんが、担保ローンに借り換えることで問題を解決できます。ただ、不動産担保ローンに借り換える場合は、注意点もあります。どのようなポイントを押さえておくべきなのか以下をご覧ください。
返済負担が大きくなる可能性が高い
住宅ローンから不動産担保ローンに借り換えするなら、返済負担が増すことも予想されます。その理由は、住宅ローンの金利設定は基本的に安いからです。不動産担保ローンは金利が高くなる傾向があるため、借り換えると金利の増加から総返済額が増えることも予想されます。
そのため、賃貸用として不動産担保ローンに切り替える際も返済期間と金利の設定から、どれくらい総額が増えるのか計算して決定する必要があるでしょう。不動産担保ローンに借り換える金融機関に相談するなら、金利との計算から総返済額を確認することができるため、その後に判断してみてください。
賃貸用の場合は家賃収入をしっかり確認
住宅ローンから不動産担保ローンに借り換えするなら、自分の物件を賃貸として貸出しすることができます。自分が転勤などで自宅を使用しない場合は賃貸用として家賃収入を期待するはずです。ただ、家賃収入は、しっかり内容を確認しておく必要があります。
安定して家賃収入を得るためには利回りや空室期間を短くするなど、ポイントを押さえておかなくてはいけません。例えば、物件の場所が交通の便が悪いエリアにあるなら、賃貸しをしても相手が見つからず空室期間が長くなる可能性もあります。
もし、家賃収入を当てにして不動産担保ローンの返済を計算しているなら、安定性が無ければ返済負担が増してしまい、生活に支障が生じてしまうことも考えられます。そのため、キャッシュフローも確認して不動産担保ローンの契約を行うようにしましょう。
【まとめ】賃貸用の不動産担保ローンについて知識を得ておこう
賃貸用の不動産担保ローンを利用するときの、ポイントについて紹介しました。いろいろなポイントがあるため、しっかり内容を把握しておくことは大事です。自分の用途や目的に沿っているのか確認して利用を検討してください。