「最近よく聞くリバースモーゲージってなに？」
「リバースモーゲージを利用して大丈夫なのか、不安」
リバースモーゲージという言葉を最近よく耳にするようになりましたが、このように感じている方は多いと思います。
今回はリバースモーゲージの基本的な知識からメリット、デメリットまで、詳しく解説していきます。
この記事を読めば、あなたにとってリバースモーゲージが最適なのか、判断できるようになると思います。
ぜひ最後まで読んでいってください。
リバースモーゲージとは？
リバースモーゲージとは、不動産を担保に借り入れを行うシニア層向けのローンです。
借り入れをする際に不動産を担保にし、借入人が死亡した際に担保としていた自宅を売却し、元金を一括返済する仕組みです。
担保としている間は借主の持ち家のため、継続して住み続けることができます。
借り入れの元本の支払いは死亡後に行われるため、月々の支払いは利息のみです。
また一部の金融機関では利息を元金に組み込む「元加方式」という方法であれば、さらに月々の支払いを抑えることもできます。
しかし借入人が死亡した際に不動産は売却されるので、相続する際には不動産の所有権がなくなります。
貸付の限度額としては、担保の不動産評価額の約50%としているところが多いようです。
住宅ローンとの違い
最も大きな違いが、リバースモーゲージは月々の返済は利息のみで、死亡した際に元金を一括で返済する「死亡時元利一括返済」という点です。
一方住宅ローンは毎月の返済は元金と利息を均等に返済する「元利均等」という返済方法です。
つまり、元金を毎月少しずつ返すか、死亡した際に一括で返すか、という点で異なります。
借り入れ方式
年金方式
一定期間、毎月決まった額を受け取る方式です。年金のような借り入れ方法です。
生活資金としてリバースモーゲーを利用したい方におすすめの方式です。
一括方式
借入時に一括で融資限度額を全額受け取る方式です。
老人ホームに入居する際や、自宅のリフォーム資金などに利用されます。
極度額方式
融資限度額以内であれば、必要に応じて自由な額を受け取れる方式です。万が一、急な資金が必要になったケースに備えたい方におすすめの方式です。
利用条件は？
リバースモーゲージの利用条件は金融機関によって異なります。
年齢の条件は、一般的に申し込みの時点の年齢が60歳以上としているところが多いです。
担保とする不動産の条件は、一戸建てを条件にする金融機関が多いです。
つまり、マンションなどは対象外となります。
理由としては、古くなっても資産価値が落ちにくい土地を中心に評価しているためです。
しかし、金融機関によってはマンションも対象としているリバースモーゲージがありますので、まずは確認してみることをおすすめします。
メリット
リバースモーゲージのメリットは主に下記の3つです。
自宅に住み続けながら借り入れができる
リバースモーゲージでは死亡後に担保としている住宅が売却されるため、生存している間は自宅に住み続けることができます。
また契約者の死後、自宅に配偶者が住んでいる場合は、契約を引き継いで住み続けることができる商品がほとんどです。
柔軟な資金使途
金融機関によって異なりますが、「事業用資金や投資目的以外なら、基本的に自由」とする商品が多いです。
金融機関によって資金使途が異なるため、利用する際は、ご自身の利用目的にあった商品か確認することをおすすめします。
毎月の返済の負担が少ない
先ほど説明したように、リバースモーゲージは毎月の支払いが利息のみです。
そのため、老後生活の支出を減らすことができます。
また「元加型」というタイプもあり、元金だけでなく利息の返済も死亡時に一括で行います。
毎月の支払いが発生しないため、より生活での負担が少なくなります。
取り扱いは金融機関により異なるのでぜひ確認してみてください。
デメリット
デメリットは主に下記の3つです。
長生きしすぎると支払い利息が増える
リバースモーゲージは借り入れから死亡するまで利息を支払うので、長生きすればするだけ利息を払い続けるということになります。
また、融資金額には限度額がありますので、長生きするとその分生活資金が必要となり、限度額では足りなくなってしまう可能性もあります。
不動産価値が下落する可能性がある
不動産の価値が下がってしまった場合は融資限度額が減額されてしまいます。
または死亡後に相続人が残債を支払うこともあります。
リコース型とノンリコース型
ノンリコース型とは「担保の不動産の評価額が下がって元金が完済できなかった場合でも、相続人が残債を支払わなくていい」という契約のことです。
デメリットとしては、金利が高くなったり、限度額が低くなってしまうことがあるので、事前に条件を確認しましょう。
変動金利制
リバースモーゲージは一般的に、毎年金利が改訂される変動金利制です。
平均の金利は約3%で、住宅ローンより少し高めに設定されています。
変動金利制で考えられるデメリットは、毎月返済する金額が大きくなり負担が当初の予定より大きくなってしまうことがあります。
反対に金利が下がって毎月の支払い額が少なくなる可能性もあります。
こんな方に利用が向いています
相続人がいない
リバースモーゲージは、契約時に相続人全員から同意を得る必要があります。
しかし、相続人がいない場合、同意を得る手間も省けます。
さらに死後の不動産の処分を金融機関が行いますので、遺産の悩みも解決できます。
住宅ローンが残っている方
住宅ローンの返済が残っている場合に、借り換えとしても利用できます。
住宅ローンは毎月元金＋利息の支払いですが、リバースモーゲージにすることで、利息だけの支払いとなり、月々の出費を抑えることができます。
老人ホームなどへの入居を考えている方
資金使途が柔軟なリバースモーゲージなので、老人ホームの入居一時金に活用することも可能です。
借り入れしたまま自宅も残るので、帰る場所も失わずに安心して老人ホーム生活を送ることができます。
夫婦のどちらかが老人ホームに入居する、といった方にもおすすめのローンです。
その他、下記のような方にもおすすめです。
- 旅行やレジャーなどセカンドライフを充実させたい方
- 老後の資金に不安がある方
- いざというときのためにお金を残しておきたい方
リバースモーゲージ以外の資金調達方法は？
リバースモーゲージ以外の資金調達方法としておすすめなのがリースバック。
リースバックは生存時から自宅などの不動産を売却して現金化する方法です。
売却して所有権こそ失いますが、賃貸という形でリバースモーゲージと同じように、自宅に住み続けることができます。
リバースモーゲージが最適でないと感じた場合は、リースバックを確認してみることをおすすめします。
【まとめ】セカンドライフの資金調達にピッタリ
リバースモーゲージについて詳しく解説してきましたが、いかがでしたか？
お家を担保にするので、気になった方はまず家族と相談、検討してみてください。
使い道が柔軟なリバースモーゲージなので、老後のセカンドライフの幅が広がると思います。
まずは相談してみることがおすすめだということがわかりますね！