不動産は価値があり高い商品になるため、時期を見て売却を検討する人もいるでしょう。不動産の売却をして利益を出せれば、計画通りにいき経営も潤う会社もあるはずですが、その分税金の支払いも大きくなるため、節税対策をしておくのも大事です。
いろいろな方法がありますが、不動産売却は特例による税金控除を受けることもできるため、上手く活用するのがおすすめです。提出する必要書類も合わせて今回の記事で内容を紹介致します。
不動産売却の損失と利益が出た場合の控除と特例とは？
土地や建物を売却したときは利益が出るため、個人でも法人でも収入として計算します。しかし、不動産売却は購入当初よりも価値が下がって損失になるケースもあります。そのような場合、税金による特別控除や特例などを知っておくと、対処することも可能です。内容について紹介致します。
利益.居住用財産の3,000万円特別控除
居住用としてマイホームを所有している人であれば、長短に関わらず譲渡所得から3,000万円控除を行うことができ、税金の支払いをしなくて済むケースがあります。例えば、5,000万円で購入したマイホームを8,000万円で売却した場合、利益が3,000万円発生しますが、特例控除によって課税譲渡所得を0にすることができるため、譲渡金額が無い状態なので課税されることはありません。
特例を受けるためには自分の居住用の建物か土地、また、すでに空き家でも3年以内など条件が細かく指定されているため、該当するのかチェックしておく必要はあります。また、特例を適用した場合は確定申告が必要となるので、期日までにしっかり情報を記載して提出しなくてはいけません。この点を踏まえて特例を活用してください。
利益.居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
家屋が取り壊された年の1月1日の時点で所有期間が10年を超えている状況でマイホームを売却する場合、長期譲渡の税額よりも低い税率で計算が行えます。所有期間が5年以下の場合は39.63%ですが、5年以上になれば20.315%です。
そして、10年越えでの軽減税率は6,000万円以下の場合は税率14.21%であり、6,000万円超えであると通常と同じ20.315%になります。
ただ、注意しておきたいのは1月1日時点での売却年であることです。例えば、2010年4月から所有しており、2020年3月に取り壊して4月に売却予定とします。しかし、制度上では所有期間が10年を経過しているわけではないので、軽減税率を適用することはできません。
10年という月日は自分の感覚と制度上では異なる点もあるため、専門家の意見を聞くなどして誤解しないようにしておきましょう。また、この制度は3,000万円特別控除と併用が可能です。
利益:都市計画で使用していない土地を売却
都市計画で区域内にあり、利用していない土地を売却した際は一定の条件を満たすことで100万円の控除を受けることが可能です。条件としては、未利用土地であること、所有期間が5年を超えている、建物を含めて売却金額が500万円以下である、売却後に土地が利用される、近親者でないなどです。
都市計画区域内にある土地や建物は活用されていなければエリアを健全に保つことができないので、空き地や空き家の利用を促進するために特別控除を受けられるようになっています。もし、条件に該当するようであれば、利用や申請を計画してみてください。
損失:マイホームによる損益通算及び繰越控除の特例
マイホームを買い替えた場合は譲渡損失が出るケースもありますが、その際は損益通算や繰越控除を利用できるケースもあります。内容はマイホームの買い替えで損失が出たときに事業所得や給与所得から差し引くことができ、損失が残ったなら翌年から3年間繰越控除を行えます。
例えば、事業所得や給与所得で700万円ほどの収入があるなら、マイホームの買い替えで300万円の損失が出たときに差し引いて400万円の所得にすることが可能です。損失額が残るときは、翌年3年以降も繰越し控除できるため、適用できるなら活用してみるのがおすすめです。
損失:住宅ローンが残っている際に売却で損失が出たとき
マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例があれば、損益通算により所得を相殺することが可能です。内容としては、マイホームの売却金額が住宅ローン残債を下回り、損失が出た場合に事業所得や給与所得から差し引くことが可能です。
例えば、戸建てやマンションを売った際に2,000万円だったがローン残高が2,500万円であり、差し引いても500万円の損失が残ってしまったなら、その金額が損益通算で控除の対象になります。売却した年から所有期間まで5年を超えていることやマイホームであることが条件などいろいろあるため、その点を考慮して申請するようにしましょう。
特別控除・特例を受けるための手続き方法と必要書類とは
特別控除や特例を受けるためには、手続き方法と必要書類について確認しておくのも重要です。条件に該当していても書類により手続きしていないくては受理されず控除を受けられないので、しっかりチェックしておくべきです。それぞれの内容を紹介致します。
不動産売却後に必要な書類とは？
不動産売却した後は確定申告をする必要があります。確定申告の際は以下のような書類が必要です。
・確定申告第一、第二、第三表
・譲渡所得の内訳書
・不動産購入時の売買契約書コピー
・取得にかかった費用の領収書のコピー
・譲渡費用が分かる領収書のコピー
・登記事項証明書
・本人確認書類
・源泉徴収票
また、各特定や控除によって必要な書類も異なります。例えば、マイホームを売却するときの特例については、戸籍の附票の写しなど居住していたことを示す書類、また登記事項証明書や被相続人居住用家屋等確認書、売買契約書の写しなども必要です。それぞれ確認してください。
手続きの流れ
不動産売却後の確定申告の手続きの流れは、基本的に譲渡所得税を計算した後に各必要書類を入手して記入、そして税務署に申請するという流れです。ただ、不動産売却の書類は複雑な部分もあるため税理士への相談も考えてみましょう。
【まとめ】控除や特例の種類と申請を方法を押さえておこう
不動産売却後に節税として特例や控除を利用したい場合は、手続きの流れや必要な書類の種類について把握しておくのは重要です。しっかり不動産売却でメリットを得るために必要なことなので、内容を考慮しておきましょう。